備受矚目的REITs產(chǎn)品又將增添新成員。

基金君獲悉，2022年首單公募REITs產(chǎn)品——華夏中國交建REIT獲批，同時披露了基金合同、招募說明書和詢價公告，這意味著又有一款新產(chǎn)品即將面世。

從公告來看，中交REIT將于2022年3月29日的9:00-15:00進行詢價，詢價區(qū)間為8.467元/份—10.067元/份，募集總份額為10億份，按此推算該REIT的規(guī)?？赡芡黄瓢賰|。

在這個“萬億”的公募REITs賽道上，伴隨著政策利好頻吹，各大機構(gòu)都在發(fā)力，未來可能更多的產(chǎn)品出爐。

華夏中國交建REIT正式獲批

將于3月29日開始詢價

2022年首只公募REITs產(chǎn)品獲準注冊！

據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，華夏中國交建REIT正式獲得注冊批復(fù)。據(jù)悉，該基金合同期限為40年，準予基金募集份額總額為10億份，托管人為農(nóng)業(yè)銀行。

與此同時，華夏中國交建REIT披露基金合同、招募說明書和詢價公告。根據(jù)相關(guān)資料，中交REIT將于2022年3月29日的9:00-15:00進行詢價，詢價區(qū)間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認購價格。

值得一提的是，公告還顯示了發(fā)售重要時間安排：

從公告來看，中交REIT將采用向戰(zhàn)略投資者定向配售(戰(zhàn)略配售)、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價配售(網(wǎng)下發(fā)售)、向公眾投資者公開發(fā)售(公眾發(fā)售)相結(jié)合的方式進行發(fā)售。

網(wǎng)下發(fā)售通過上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”實施；公眾發(fā)售通過上交所場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)、基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)實施；戰(zhàn)略配售通過基金管理人實施。

資料顯示，中國證監(jiān)會準予中交REIT發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為7.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%。

原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數(shù)量為2億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為20%；其他戰(zhàn)略投資者擬認購數(shù)量為5.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為55%。網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為17.50%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為70%。

公眾投資者認購的初始基金份額數(shù)量為0.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30%。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量將根據(jù)回撥情況(如有)確定。

中交REIT在運作過程中，可根據(jù)高速公路的經(jīng)營情況，將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

值得一提的是，中交REIT的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為湖北省境內(nèi)武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項目。武深高速是串聯(lián)我國中部和南部區(qū)域的運輸大通道，沿線人口眾多、經(jīng)濟發(fā)達，路網(wǎng)通行需求旺盛。

其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性強但通道相對狹窄，在D字形區(qū)域內(nèi)，武深高速較京港澳高速在通行距離、通行時間、綜合通行成本、通行體驗上更具有比較優(yōu)勢，將帶動該項目交通量和經(jīng)營效益持續(xù)提升。

實質(zhì)性推進REITs發(fā)行準備

項目或近百

不僅華夏中國交建高速公路審核通過，鵬華深圳能源清潔能源也已于前期正式上報至深交所，基金君了解到，后續(xù)還有不少產(chǎn)品正在路上，而這一數(shù)量或接近100只。

鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部負責(zé)人周寧表示，未來公募REITs數(shù)量將進一步增加。去年底國家發(fā)展委印發(fā)通知，進一步加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有關(guān)工作，提出7個方面的要求；近期證監(jiān)會也表示正在會同相關(guān)部委，進一步深入推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍。相信在監(jiān)管的推動下，公募REITs擴容速度有望加快。

“目前全國正在實質(zhì)性推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準備工作的項目接近百個，其中貫徹新發(fā)展理念、有利于促進實現(xiàn)碳達峰碳中和目標、保障和改善民生的基礎(chǔ)設(shè)施項目，將獲得優(yōu)先支持。”周寧表示，從政策鼓勵、項目行業(yè)認識程度和基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模等維度綜合來看，高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、保障性租賃住房等類別的基礎(chǔ)設(shè)施項目，可能成為未來一段時期公募REITs擴容的主力軍。

“除了已經(jīng)披露出來的項目，全國各地也有諸多公募REITs項目處于執(zhí)行階段，我公司也有一些在準備的項目?！苯ㄐ呕鹣嚓P(guān)人士也表示，其中，為了更好的契合建設(shè)銀行三大戰(zhàn)略之一的住房租賃戰(zhàn)略，建信基金重點聚焦的其中一個領(lǐng)域即為保障性租賃住房。

上述人士表示，自去年以來，國家及地方陸續(xù)出臺了多項保障性租賃住房支持政策，“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，保障性租賃住房預(yù)計未來會成為重要的公募REITs底層資產(chǎn)類別之一。

不過，也有一家基金公司REITs人士表示，目前國內(nèi)公募REITs還處于試點階段，首批項目上市至今未滿一年，包括監(jiān)管層和業(yè)界都在梳理總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗，尚未進入快速擴容階段。

而談及未來有潛力的REITs產(chǎn)品類別，不少人士認為，從潛在資產(chǎn)體量和政策鼓勵方向兩方面看，交通設(shè)施、租賃住房、新能源和產(chǎn)業(yè)園有較大的擴容潛力。

新華基金認為，目前公募REITs項目資質(zhì)仍要求較嚴格，除聚焦重點區(qū)域、重點行業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目外，對原始權(quán)益人的標準仍局限在強信用主體上，因此審批速度仍較慢，短期內(nèi)擴容速度不會太快。已上市11只產(chǎn)品中，以高速公路和產(chǎn)業(yè)園作為底層資產(chǎn)的傳統(tǒng)基建項目居多，但從年初至今監(jiān)管發(fā)文來看，今年有可能向保障性租賃住房、光伏發(fā)電站等尚未有發(fā)行成功REITs產(chǎn)品的行業(yè)發(fā)力。

中金基金相關(guān)負責(zé)人士也表示，目前已經(jīng)獲批或正式上報的資產(chǎn)類型包括高速公路、垃圾發(fā)電、水務(wù)處理、倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、清潔能源等，可見公募REITs的擴容不僅是數(shù)量的擴大，也包括資產(chǎn)種類的進一步豐富。在房住不炒、東數(shù)西算和碳中和等發(fā)展方向指引下，清潔能源、保障性租賃住房、數(shù)據(jù)中心、鐵路、新基建等均可能是重要擴容方向。

而博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，目前公募REITs 政策頻出，各地企業(yè)在當?shù)卣闹С窒乱捕挤e極篩選資產(chǎn)，報送各地發(fā)改委和國家發(fā)改委的項目也有一定數(shù)量，但是否能完成審批順利上市，還需要看資產(chǎn)的成熟程度，每一類型的資產(chǎn)遇到的問題也不一樣，進度也不一樣。目前像產(chǎn)業(yè)園，高速公路類型的資產(chǎn)已經(jīng)非常成熟，共性問題也較容易解決，但其他類別的資產(chǎn)，包括城際鐵路，機場等還有待進一步論證。

REITs年報紛紛披露

經(jīng)營情況符合預(yù)期

博時蛇口產(chǎn)園REITs率先披露年報，而后續(xù)產(chǎn)品也將陸續(xù)對外發(fā)布2021年年報。

王翹楚表示，目前首批REITs僅博時蛇口產(chǎn)園REIT披露了年報，據(jù)年報顯示底層項目的運營基本情況良好，本期稅息折舊及攤銷前利潤較《招募說明書》預(yù)測完成約101%，可供分配金額較《招募說明書》預(yù)測的完成率約為102%。后續(xù)分紅安排也在保證項目正常運營資金需求的情況下進行。

“從已經(jīng)披露相關(guān)數(shù)據(jù)的REITs產(chǎn)品來看，首批項目的運營情況基本符合發(fā)行時的預(yù)測和市場預(yù)期，并相繼進行了分紅，符合REITs產(chǎn)品的設(shè)計初衷。”據(jù)上述一家基金公司REITs人士表示。

而建信基金也表示，隨著已發(fā)行產(chǎn)品陸續(xù)發(fā)布四季報及年報數(shù)據(jù)，可以看出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層項目運營有序進行，經(jīng)營情況較為穩(wěn)定。根據(jù)首批公募REITs四季報與招募說明書中預(yù)測2021年可供分配金額對比，整體來看，公募REITs產(chǎn)品四季度運營表現(xiàn)均符合預(yù)期值。

此外，談及2022年公募REITs的營業(yè)收入、利潤及分紅的預(yù)期時，王翹楚表示，在招租策略上，以單價保持穩(wěn)定、優(yōu)先保障提升、維持出租率為主要目標，預(yù)計2022至年底，結(jié)合地鐵第12號線“工業(yè)六路站”通車、南海大道拓寬及景觀改造等預(yù)期，預(yù)計未來3年有一定基礎(chǔ)提升租金單價，并保持出租率穩(wěn)定。2022年收入及可供分配預(yù)算按招募說明書2022年的預(yù)測進行編制，由于目前看來2022年初深圳疫情對項目運營將帶來一些挑戰(zhàn)，存在一定程度的不確定性。

建信基金也表示，首批已經(jīng)發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品質(zhì)量較優(yōu)，底層資產(chǎn)處于穩(wěn)定良好的運營狀態(tài)，具有較強的競爭力和長期的增長潛力。后續(xù)通過基金管理人不斷加強主動管理，從運營期成本管控、安全管理、資金管理、稅務(wù)管理角度，全方位推動各項運營工作，在基金管理人、運營管理機構(gòu)等各方推動下，相信會有穩(wěn)定良好的預(yù)期和提升空間，但也仍需注意因疫情或其他因素對項目收益可能產(chǎn)生的不利影響。

據(jù)新華基金分析，從首批九家REITs四季報盈利水平來看，大部分資產(chǎn)已超額完成任務(wù)。未來隨著原始權(quán)益人管理水平不斷提高，營業(yè)收入及利潤都有一定提升空間。根據(jù)REITs不低于90%可供分配金額的分紅原則，分紅水平也將有所提升。

不過，也有人士表示，受到疫情及宏觀經(jīng)濟相對疲軟、需求減弱的影響，REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的營收也可能承受一定壓力，同時受到原材料價格、能源價格和人工成本上漲等影響，REITs項目運營成本可能提升，可能導(dǎo)致REITs項目運營利潤受到影響。另外，由于REITs項目底層資產(chǎn)的特性更偏向運營的長期穩(wěn)定性，一般而言并不太可能出現(xiàn)短期內(nèi)超預(yù)期的情形。

REITs二級市場持續(xù)受追捧

發(fā)布風(fēng)險提示公告

在A股市場的震蕩之下，REITs成為市場一道亮麗風(fēng)景，受到不少投資者追捧。尤其是2、3月份REITs產(chǎn)品連續(xù)走強，一大批產(chǎn)品出現(xiàn)高溢價，目前REITs二級市場價格有所回落，但也有部分REITs產(chǎn)品發(fā)布風(fēng)險提示公告。

如富國首創(chuàng)水務(wù)在3月23日就發(fā)布停牌及交易風(fēng)險提示公告， 3月22日該基金在二級市場的收盤價為6.279元，當日漲幅達4.68%，連續(xù)四個交易日累計漲幅達15.61%。該基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率及內(nèi)部收益率(IRR)將顯著下降。

為了保護基金份額持有人的利益，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT將自3月23日開市起停牌一天，并于3月24日開市起復(fù)牌。

對此，周寧表示，自基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品上市以來，多只產(chǎn)品價格漲幅較大，市場過熱情況引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。相關(guān)基金管理人及時披露交易風(fēng)險提示公告、澄清公告及其他影響交易價格的事項，切實回應(yīng)市場關(guān)切。近期又有多家基金管理人發(fā)布停牌或在基金通平臺暫停轉(zhuǎn)讓及風(fēng)險提示的公告，目前REITs二級市場價格有所回落。

“關(guān)于REITs二級市場價格表現(xiàn)，受項目經(jīng)營情況、宏觀經(jīng)濟、市場資金、市場情緒等多因素影響，市場價格短期內(nèi)存在一定波動屬于正?，F(xiàn)象?！敝軐幈硎荆L期看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目的穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，項目經(jīng)營情況不太可能持續(xù)顯著地增長，因此公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs更應(yīng)該給投資者帶來的是長期穩(wěn)健回報，市場價格走勢長期看也會向這一特征回歸。鑒于此，建議投資者理性投資，不宜過度關(guān)注短期價格波動，應(yīng)當回歸資產(chǎn)配置本源，把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長期投資價值。

王翹楚表示， REITs產(chǎn)品從長期來看價格一定是圍繞內(nèi)在價值，但目前我國REITs 市場仍在試點階段，推出項目較少，流通份額也不大，因此市場也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。另外，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，價格波動也與市場整體情緒有關(guān)系。

他還表示，未來當投資人和發(fā)行人對REITs 市場更加熟悉和理性，各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類別都一定量的項目推出，已發(fā)行的項目可通過持續(xù)擴募，提供的流通份額更多，公募REITs 市場的配置價值將更加凸顯，二級價格也將更加穩(wěn)定。

“公募REITs目前溢價顯著，主要原因在于前期原始權(quán)益人及戰(zhàn)投持有比例較大且尚未解禁，流通市場整體規(guī)模太小，且散戶占比較大。REITs市場產(chǎn)品價格持續(xù)上漲帶來的高額回報也在持續(xù)地吸引更多投資者涌入，市場偏離資產(chǎn)內(nèi)在價值，并未趨于理性?！毙氯A基金也持類似的觀點。

中金基金相關(guān)負責(zé)人士認為，公募REITs上市以來受到了市場和投資人的廣泛關(guān)注，上市后表現(xiàn)較為積極。近期的波動主要可能來自三個方面：宏觀方面尤其是海外地緣沖突、美聯(lián)儲加息進程等可能影響到宏觀經(jīng)濟走向和投資者情緒，導(dǎo)致市場投資人較為敏感，近期資本市場波動均較大；前期REITs市場積累了較多漲幅，近期即將迎來密集的REITs上市后首次年報披露，部分投資人可能有之前獲利了結(jié)的訴求；首批REITs到今年6月將迎來第一批戰(zhàn)投解禁，部分投資人出于規(guī)避不確定性的想法也可能提前出售份額。

上述人士建議投資人以價值投資為導(dǎo)向，關(guān)注REITs的產(chǎn)品特點和內(nèi)在價值，在市場波動時保持理性；參照海外成熟市場經(jīng)驗來看，REITs風(fēng)險和收益特性介于債券和股票之間，適合長期投資。

建信基金也提醒，投資者需要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期內(nèi)關(guān)注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度留意對應(yīng)分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價值，始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對未來現(xiàn)金流的合理預(yù)測作為投資公募REITs的衡量。

6月迎來首批REITs戰(zhàn)投“解禁”

多維度穩(wěn)定價格

面對首批REITs到今年6月將迎來第一批戰(zhàn)投解禁，不少基金公司也做足準備。

周寧表示，按照目前公募REITs規(guī)范，基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方以外的戰(zhàn)略投資者(以下成“其他戰(zhàn)略投資者”)，持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。按照目前已發(fā)行11只REITs的情況，其他戰(zhàn)略投資者份額解禁流通，將導(dǎo)致原流通盤增大50%以上，可能對二次市場價格穩(wěn)定在短期內(nèi)造成一定壓力。

“但從長期看，市場價格將向基礎(chǔ)設(shè)施REITs的本質(zhì)價值回歸?；A(chǔ)設(shè)施REITs的本質(zhì)價值就是獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目的穩(wěn)定現(xiàn)金流，公募基金管理人更應(yīng)該做好項目底層資產(chǎn)運營管理和基金資產(chǎn)投資管理，給投資者帶來長期穩(wěn)健的經(jīng)營績效和現(xiàn)金流。”周寧表示，

“客觀上看，按照目前大部分REITs基金的較高的溢價率，在機構(gòu)投資人的戰(zhàn)配份額解禁后，市場將承受較大的賣出壓力?！绷硪患一鸸綬EITs人士也表示。

在新華基金看來，首批REITs限售解禁將會有部分戰(zhàn)略投資者擇機退出，意味著市場上會新增流通份額的供給，由于目前二級市場價格顯著高于資產(chǎn)內(nèi)在價值，屆時大概率將會有一定程度回落。

而目前看不少公司認為，可以多維度來穩(wěn)定二級市場價格。建信基金表示，可以發(fā)揮做市商機制、調(diào)研投資者持有意愿、披露相關(guān)提示公告等方式，預(yù)防市場價格的異常波動。

王翹楚表示，解禁后的二級市場表現(xiàn)不僅是投資人也是監(jiān)管機構(gòu)比較關(guān)心的問題。因首批項目的戰(zhàn)配比例都較高，但戰(zhàn)配投資人又分為不同類型，有理財產(chǎn)品也有機構(gòu)自有資金，每類資金對持有還是交易的需求也不一樣，基金管理人也會根據(jù)解禁后的二級表現(xiàn)，和做市商一起，共同維護基金的二級市場價格整體平穩(wěn)。

（文章來源：中國基金報）

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