日前，中國證監(jiān)會發(fā)布消息，證監(jiān)會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，一方面，正在研究制定基礎設施REITs擴募規(guī)則。另一方面，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

多位公募機構及人士告訴記者，針對基礎設施REITs擴募，多家公募已經做好了人員、系統、前瞻性研究、可擴募資產篩選等前期準備工作，但他們評估REITs擴募可能會面臨新基金份額定價、原始權益人認定等諸多難題，建議后續(xù)相關規(guī)則應充分考慮各方利益，實現擴募工作的持續(xù)健康發(fā)展。

多家公募積極籌備REITs擴募工作

針對監(jiān)管層的上述表態(tài)，多家公募針對基礎設施REITs擴募，也做好了系統、人員、投研、資產篩選等相應的前期準備工作。

華夏基金表示，在人員準備方面，華夏基金已設置獨立的基礎設施基金業(yè)務主辦部門，即基礎設施與不動產投資部；在系統準備方面，華夏基金建立了獨立的基礎設施REITs發(fā)售系統，專門用于基礎設施REITs的詢價和發(fā)售工作；在業(yè)務對接方面，華夏基金積極與原始權益人和監(jiān)管機構就基礎設施REITs擴募進行溝通，希望未來能有機會為基礎設施REITs擴募規(guī)則的制定貢獻一份力量。

在華夏基金看來，借鑒海外REITs的發(fā)展情況，基礎設施REITs擴募機制對于基礎設施REITs的規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當年市值總量的2%-4%，是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

博時招商蛇口產業(yè)園REIT基金經理王翹楚也表示，目前，證監(jiān)會擴募指引暫未發(fā)布，博時基金在等待擴募指引的具體指示來進行相應的擴募工作，也和證監(jiān)會、交易所時刻保持后續(xù)工作安排的溝通。招商蛇口也和博時持續(xù)聯動，對外共同尋找合適可注入REITs的資產，助力REITs規(guī)模擴大，健康發(fā)展，通過市場化的手段支持產園REITs做大平臺管理規(guī)模。

中航基金不動產投資部表示，從公募基金管理人的角度，首先中航基金需要加大對可擴募資產的篩選力度，做好準備，待擴募規(guī)則一旦落地，隨即展開擴募工作，同時我們也積極參與和監(jiān)管部門的規(guī)則討論，為制度的實操性，可落地性建言獻策。

“資產擴募的窗口期即將到來，我們也會加快梳理集團內外部符合條件的擴募資產，并盡快研究規(guī)則條款，各涉及的部門分工協作，為擴募做好硬件和軟件上的準備。”中航基金不動產投資部人士稱。

在上述中航基金人士看來，參考國外市場，REITs這種金融產品均具有擴募功能，擴募機制是指在現有產品首次發(fā)行成立后，再進行擴容，并將募集資金用于基礎設施的再投資，“擴募機制的出臺標志著中國REITs市場配套制度的完善?！?/p>

中金基金相關負責人士也說，中金基金一直非常重視REITs市場的擴募路徑，持續(xù)關注并推進公募REITs擴募相關機制及技術研究工作，團隊搭建時即儲備了具有豐富REITs經驗的專家型人才，同時也在積極完善相關業(yè)務的數字化管理系統建設。基于中金參與多單境外REITs發(fā)行與擴募的知識積淀及對境外REITs市場的持續(xù)研究，將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內積極研究與推動公募REITs的擴募嘗試。

“參考海外經驗來看，擴募也是REITs市場健康成長的必由之路，專業(yè)的人員、符合標準的項目、前瞻的研究工作、公司平臺的資源支持缺一不可。” 中金基金相關負責人稱。

平安基金也表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務，目前已搭建起涵蓋項目執(zhí)行、基礎資產投資、運營全流程的專業(yè)團隊，對應中后臺部門也做好了充分的擴募準備。

仍存在定價等三大難點

后續(xù)規(guī)則應充分考慮各方利益

多家公募基金管理人評估，基礎設施REITs擴募可能會存在定價、原始權益人認定、信息披露等諸多難點，行業(yè)建議后續(xù)相關規(guī)則中能充分考慮各方利益，實現REITs擴募的持續(xù)和良性發(fā)展。

在華夏基金看來，參考上市公司再融資的經驗，基礎設施REITs擴募相比首發(fā)的主要難點在定價方面?；A設施REITs擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素，合理的定價對基金管理人來說具有一定的難度。

華夏基金表示，基礎設施REITs的擴募機制對存量持有人權益的影響，可以簡單分為兩種情形：一是如果擴募的對象全部都是基礎設施REITs的原持有人，那么擴募的定價就要考慮基礎設施項目的估值。如果定價過高，那么原持有人的利益就會被損害；另一方面，如果擴募對象全部都是新投資者，那么擴募的定價除了考慮基礎設施項目的估值，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格。此時如果定價過低，原持有人和原始權益人的利益就會被損害。

“要解決上述難點，希望后續(xù)相關規(guī)則中能充分考慮各方利益，制定相應的擴募規(guī)則，實現投資者利益的保護和基礎設施REITs的良性發(fā)展?！比A夏基金相關人士稱。

博時基金王翹楚也表示，目前，擴募指引暫未發(fā)布，建議監(jiān)管機構明確定價方式和操作流程，實現REITs擴募的可持續(xù)發(fā)展。另外，目前政策上還不支持擴募的方式是從第三方收購資產，建議探索PRE-REITs基金到公募REITs較為明確的退出方式，解決直接退出的幾點障礙，包括如何定義原始權益人，原始權益人持有不低于20%份額的戰(zhàn)配，以及原始權益人需要滿足回收資金運用要求的相關規(guī)定。

中航基金不動產投資部也認為，在國內，REITs擴募屬于一個新生事物，具體操作細節(jié)及相關認定，包括原始權益人的認定、發(fā)售對象的確認、未來運營機構選聘、治理結構等問題都存在探討空間，監(jiān)管部門前期也開展了大量的調研工作，我們也相信未來規(guī)則的制定會針對這些問題給出具體指導意見，便于我們開展后續(xù)的相關工作。

平安基金總結道，目前來看，基礎設施擴募還存在不少難點：一是原始權益人如何界定。原始權益人是REITs的關鍵主體之一，如擴募資產是外部第三方公司的資產，第三方公司是否應界定為原始權益人？如界定為原始權益人，并要求其購買至少20%以上的擴募部分基金份額，則同一個基礎設施REITs將存在兩個及以上原始權益人，如何界定多個原始權益人之間的權利義務關系；二是新的基金份額如何定價。REITs擴募往往需要融資，資金可以來源于REITs的自有資金或債務融資，也可能來源于發(fā)行新的基金份額。若發(fā)行新的基金份額，通常有全體配售和增發(fā)兩類，增發(fā)的定價規(guī)則也是擴募的重點；三是信息披露的問題。收購資產及發(fā)行基金均屬于重要事項，涉及信息披露、持有人大會決策、監(jiān)管審核等流程，還可能有停牌等要求，都直接關系到投資者權益的保護。

“針對以上問題，需要一定政策支持，建議盡快出臺擴募的政策與規(guī)則，并在實踐中不斷改進完善。A股上市公司的相關規(guī)定比較成熟，海外REITs的擴募實踐經驗豐富，均為基金設施公募REITs提供較好的借鑒?！逼桨不鹣嚓P人士稱。

（文章來源：中國基金報）

關鍵詞： REITs 公募基金 基礎設施