按揭貸款利率相對于LPR的溢價(改革前則為相對于基準利率)在2021年三季度達到了歷史性的高點。這為2022年起按揭利率較快下行提供了勢能。我們相信，隨著存量按揭貸款需求釋放完畢，金融機構(gòu)為了爭取更大份額而下調(diào)按揭定價的行為，將有助于在2022年3月后穩(wěn)住中國房地產(chǎn)市場。

▍按揭定價過高，不利于合理住房需求釋放，也存在居民信用持續(xù)收縮風(fēng)險。

雖然當前按揭貸款利率的絕對水平并不在歷史高點，但2021年三季度末按揭貸款利率相對于LPR的溢價幅度，要大于歷史上任何時期(在LPR改革前則以基準利率為準)。由于當前首套房貸款占到按揭貸款的九成以上，按揭利率過高確實增加了剛需購房居民的負擔。2021年，我們測算新增住房信貸投放(新增投放商貸估算+公積金貸款投放，并非凈新增貸款概念)同比下降3%，而商品房銷售額則同比上升5%。正常合理的貸款需求無法滿足，不斷刺激個人貸款利率提升，個貸放款周期拉長，也迫使一些買房人尋求其他名義的貸款，使得房地產(chǎn)金融的情勢復(fù)雜化。

▍預(yù)計按揭貸款利率將加速下行。

2021年年底，監(jiān)管開始積極投放按揭貸款，2021年10月和11月的按揭貸款凈新增規(guī)模顯著高于9月水平，積壓的存量貸款需求得到了很好的滿足。但2021年12月按揭貸款凈新增規(guī)模明顯放緩，微觀上說明存量積壓的貸款需求已經(jīng)得到滿足，從2022年起按揭貸款投放開始面臨需求不足的問題。由于按揭貸款的需求側(cè)嚴重缺乏議價能力，卻又對價格高度敏感，我們認為商業(yè)銀行爭奪市場份額的過程，將伴隨著按揭貸款利率的快速下降。

我們測算，存量按揭貸款的平均利率水平在5.18%(由于算法問題，很可能存在高估)，仍顯著低于當前新增按揭貸款利率。按揭貸款定價也遠遠高于商業(yè)銀行整體的貸款投放利率(盡管風(fēng)險較低)。在此背景下，我們相信商業(yè)銀行完全有可能在未來明顯調(diào)低按揭定價，適應(yīng)自住購房需求的需要。我們預(yù)計，從2021年三季度到2022年二季度，按揭貸款利率有望下降50-100個BP，盡管5年期LPR并無明顯大幅下降空間。

▍按揭貸款定價是穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。

按揭貸款利率下行，當然意味著居民負擔的減輕。在房價不變的情況下，按揭貸款利率如果從5.6%下降到5%，意味著剛需買房人負擔下降5%。但按揭的重要性不止于此。充裕的按揭可以重啟改善性購房鏈條，可以避免出現(xiàn)換房鏈條斷裂的問題。從歷史經(jīng)驗來看，按揭貸款較大幅度的下降(一般要在50個BP以上)，將會有助于推動房地產(chǎn)市場見底。

▍本輪按揭貸款利率下降的驅(qū)動因素不同，預(yù)計房地產(chǎn)市場在2022年3月開始穩(wěn)住。

和歷史不同，本輪按揭貸款利率的下降，預(yù)計并不會伴隨著LPR明顯且大幅的下降，也不會伴隨著房地產(chǎn)金融政策的明顯調(diào)整，而是商業(yè)銀行在合理政策引導(dǎo)之下，順應(yīng)市場機制的結(jié)果。這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場可以穩(wěn)住，但又不會出現(xiàn)房價明顯上漲。

▍風(fēng)險提示：

部分房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險。

（文章來源：中信證券研究）

關(guān)鍵詞： 按揭 貸款利率 下行 中信證券 預(yù)計 LPR 溢價 基準利率 歷