春節(jié)假期剛剛結(jié)束，法拍房市場(chǎng)就熱鬧了起來。

2月8日，兩套位于上海普陀區(qū)中環(huán)名品公館樓盤的房源分別經(jīng)歷29輪和30輪報(bào)價(jià)之后順利成交，其中“10號(hào)2801室”成交價(jià)為1705.52萬元，另一套“10號(hào)2501室”則以1695.52萬元成交。

而這還只是中環(huán)名品公館豪宅拍賣的一個(gè)前奏，接下來的10天時(shí)間里，該樓盤還將有8套豪宅陸續(xù)開拍。與第一批開拍的兩套房源一樣，剩余的8套房源起拍價(jià)都達(dá)到1415.52萬元。

在這批豪宅被拍賣的背后，又是一個(gè)令人唏噓的“欠債還錢”故事。

“樓王”房源八折開拍

在法拍房市場(chǎng)，一次性上架10套千萬豪宅的情形并不多見。

拍賣資料顯示，此次的10套房源位于中環(huán)名品公館10號(hào)23、25、26、27、28層，面積均為176.94平方米。根據(jù)過往中環(huán)名品公館的銷售宣傳來看，10號(hào)樓為該樓盤的“樓王”，176.94平方米的大平層是其最后的“王炸”戶型，極受富豪們的關(guān)注。

然而，一個(gè)月前，這10套房源首次出現(xiàn)在阿里法拍平臺(tái)的時(shí)候，卻備受冷落。彼時(shí)，這批房源的起拍價(jià)與評(píng)估價(jià)持平，每套1769.4萬元，單價(jià)10萬元/平方米。一位中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前中環(huán)名品公館的二手房源掛牌單價(jià)不過10.5萬元左右，可見首拍的起始價(jià)不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

正如該中介所言，高價(jià)擋住了富豪們的熱情，10套房源的首拍未能獲得任何報(bào)名，全部以流拍告終。

按照法拍的慣例，流拍房源二次上架，起拍價(jià)會(huì)較首拍有所下調(diào)，中環(huán)名品公館的10套房源也不例外。此次二拍，這10套房源起始價(jià)直接打了八折，單價(jià)由首拍的10萬元/平方米降至8萬元/平方米，起拍總價(jià)直接少了353.88萬元。

八折的誘惑讓富豪們紛紛出動(dòng)，2月7日開拍的兩套房源分別獲得8人和12人報(bào)名參拍，2月8日上午最后的競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)階段，富豪們也毫不手軟，你來我往地積極加價(jià)。幾十輪較量之后，兩套房源的溢價(jià)均超過20%，成交單價(jià)分別為約9.64萬元/平方米和9.58萬元/平方米。

不過，盡管成交價(jià)已不算低，但前述中介認(rèn)為，不足10萬元/平方米的單價(jià)買到“樓王”，仍然可以說是一次成功的“撿漏”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢到，去年年末，中環(huán)名品公館10號(hào)樓房源即將入市的消息一度在業(yè)界盛傳，共計(jì)有60套房源，戶型與此次拍賣的10套房源一致，為178大平層。根據(jù)小道消息，這批房源受到上海限價(jià)政策的限制，預(yù)售價(jià)格或在8.1萬元/平方米，存在明顯的價(jià)格倒掛。

但有消息稱，該售價(jià)不包含精裝部分，每套房需額外支付9000元/平方米的裝修費(fèi)，最終的售價(jià)為9萬元/平方米。而貝殼找房歷史成交記錄顯示，去年5月，該小區(qū)成交一套面積為111.9平方米的房源，成交價(jià)1122萬元，折合10.02萬元/平方米。

“一般‘樓王’房源的位置、視野、戶型都是整個(gè)樓盤最好的，價(jià)格肯定也會(huì)更高一些。而且中環(huán)名品公館之前掛牌的房源中緊湊戶型占比較大，178平方米的戶型只有‘樓王’才有，預(yù)計(jì)二手價(jià)格在11萬元/平方米左右?！?/p>

拖欠6億工程款成被執(zhí)行人

作為一個(gè)開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)近14年的豪宅項(xiàng)目，中環(huán)名品公館的敗落令人唏噓。要知道，根據(jù)媒體的報(bào)道，2008年上海智富拿下中環(huán)名品公館項(xiàng)目地塊時(shí)意氣風(fēng)發(fā)，該地塊樓面價(jià)僅千元，而中環(huán)名品城2011年推出首批房源時(shí)，單價(jià)就達(dá)到了33761元/平方米。

接下來的十余年里，中環(huán)名品城累計(jì)推盤5次，最近一次推盤是在2017年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)已達(dá)64859元/平方米。以此次拍賣成交單價(jià)超9.5萬元/平方米作為參考，14年來，中環(huán)名品城的售價(jià)翻了約3倍，加之該項(xiàng)目地塊樓面價(jià)低至千元，可謂利潤(rùn)豐厚。

但就是這樣一個(gè)嘗盡土地紅利和市場(chǎng)紅利的項(xiàng)目，卻陷入了資金危機(jī)之中。

一份裁決文書顯示，此次中環(huán)名品公館房源遭批量拍賣與一筆6億元的工程款有關(guān)。2020年，一位名為楊豐寧的債權(quán)人向法院提出仲裁申請(qǐng)，指中環(huán)名品公館開發(fā)商上海智富拖欠其工程款6億元及6000萬元違約金，要求上海智富在指定時(shí)間內(nèi)支付款項(xiàng)。

楊豐寧甚至為上海智富提供了分批還款方案，表示只要其首先在2021年4月支付1000萬元，后在2021年9月、12月，以及2022年6月底分批次償還工程款，即可為其減免2000萬元違約金，且自2021年4月10日起不再計(jì)算違約金。若上海智富未嚴(yán)格按照以上每個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行還款，將視為根本違約。

顯然，楊豐寧的規(guī)劃未能得到落實(shí)。去年5月，上海智富因未如期償還款項(xiàng)成為被執(zhí)行人，10號(hào)23-28層房源全部被法院查封拍賣。

隨著10套房源被批量擺上拍賣臺(tái)，中環(huán)名品公館10號(hào)樓剩余房源能否入市成疑。裁決文書顯示，10號(hào)樓62套商品房均已成為抵押財(cái)產(chǎn)，在符合辦理抵押登記條件之日起的5個(gè)工作日內(nèi)，上海智富應(yīng)配合楊豐寧辦理抵押登記手續(xù)。

事實(shí)上，早在2019年，就有不少購(gòu)房者的購(gòu)房意向金被上海智富挪用，導(dǎo)致購(gòu)房者無法拿回意向金。此后由購(gòu)房者起訴上海智富，勝訴后被告知上海智富賬戶上無資金可用，法院隨即凍結(jié)了上海智富賬戶。

此后資金問題就像滾雪球一般越滾越大，天眼查信息顯示，目前上海智富存在531條法律訴訟，其中涉及多起民間借貸、借款合同糾紛，且上海智富6次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額已高達(dá)27.55億元。

（文章來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)）

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