10月22日，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達(dá)商管)向香港聯(lián)交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。這并非萬(wàn)達(dá)商管首次敲響港交所大門(mén)，與第一次上市不同，萬(wàn)達(dá)商管一改之前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)重資產(chǎn)模式，主打輕資產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)概念，變得更“輕”了。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管還簽署了一份三年完成220億元利潤(rùn)承諾的對(duì)賭協(xié)議，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

招股書(shū)亮眼

2014年12月23日，萬(wàn)達(dá)商管前身萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾在港上市，并成為當(dāng)年港交所IPO規(guī)模最大的企業(yè)。由于市值被低估及多重因素，萬(wàn)達(dá)商業(yè)于2016年9月私有化退市并同時(shí)開(kāi)啟回A股計(jì)劃。

然而，在苦苦排隊(duì)等待五年無(wú)果后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不得不放棄A股IPO申請(qǐng)。在此期間，其將公司名稱(chēng)從“商業(yè)管理”變?yōu)?ldquo;輕資產(chǎn)商管”，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)屬性、去地產(chǎn)化。

單從此次招股書(shū)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)表現(xiàn)十分亮眼。其披露的近三年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示， 2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管總收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

招股書(shū)顯示，截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在全國(guó)204個(gè)城市管理380座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中獨(dú)立第三方項(xiàng)目總數(shù)106個(gè)，在管商業(yè)物業(yè)建筑面積共5420萬(wàn)平方米。截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一年總客流量高達(dá)46.07億人次。

除了旗下自有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，自2015年起，萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。2020年9月28日，萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始將不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，而是全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%;同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

此外，近三年來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的平均出租率接近滿(mǎn)租。2018年至2020年，其所有在管商業(yè)廣場(chǎng)的平均出租率為98.8%。 萬(wàn)達(dá)商管方面表示，截至2020年底，萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“這份報(bào)表的表現(xiàn)是十分優(yōu)秀和吸引眼球的，在遞表前所獲大量私募融資的支持本身就是證明，上市時(shí)獲得市場(chǎng)追捧也是大概率事件。”

針對(duì)此次公開(kāi)招股，萬(wàn)達(dá)商管方面表示：“本次擬面向全球發(fā)行股份，所募資金擬用于投資收購(gòu)、擴(kuò)大在管物業(yè)面積，以及改造場(chǎng)景、硬件、戰(zhàn)略投資等用途。”。

為何“二進(jìn)宮”

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商管前身——萬(wàn)達(dá)商業(yè)五年前從港交所退市，背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜。雖然頭頂“年內(nèi)最大規(guī)模IPO”的光環(huán)，但其上市后的股價(jià)表現(xiàn)卻不盡如人意。由于香港資本市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式存疑，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市當(dāng)天便破發(fā)，而后股價(jià)一直低迷，最低時(shí)僅錄得31.1港元/股，較發(fā)行價(jià)48港元/股下跌超35%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)在內(nèi)地名氣不小，但港股市場(chǎng)的投資者對(duì)其并不熟悉。同時(shí)，資本市場(chǎng)認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債率較高，現(xiàn)金流壓力大，盈利模式也并不存在可持續(xù)性。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林早前也表示，由于港股板塊估值過(guò)低，自愧對(duì)不起投資人和股東，所以毅然決然地選擇了退市私有化。2018年3月，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè))，并宣布不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。2019年底，萬(wàn)達(dá)商管徹底完成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，全面向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為：“早前王健林對(duì)于港股市值被嚴(yán)重低估頗有不滿(mǎn)，市值被低估是因?yàn)楦酃墒袌?chǎng)對(duì)于重資產(chǎn)的盈利模式不太看好，而萬(wàn)達(dá)此次的 ‘輕資產(chǎn)模式’目前是市場(chǎng)的風(fēng)口所在，應(yīng)該能夠獲得資本市場(chǎng)的歡迎與青睞。”

柏文喜表示，萬(wàn)達(dá)商管此次“二進(jìn)宮”是在沖擊A股市場(chǎng)無(wú)望后改變公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，以輕資產(chǎn)模式并攜國(guó)資支持之力再度赴港上市。以萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)在的行業(yè)地位、商業(yè)模式、盈利能力以及成長(zhǎng)性來(lái)看，此次上市有望獲得期望估值，甚至?xí)鲱A(yù)期。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“商管服務(wù)是一個(gè)較好的商業(yè)賽道，具有剛需、輕資產(chǎn)、重復(fù)消費(fèi)、有門(mén)檻等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)上表現(xiàn)出業(yè)績(jī)穩(wěn)定、利潤(rùn)穩(wěn)定、生命周期長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，商管服務(wù)屬于有經(jīng)驗(yàn)加有技術(shù)的門(mén)檻供給，這樣的市場(chǎng)意味著供給者可以更加主動(dòng)地掌握定價(jià)權(quán)和引導(dǎo)權(quán)。”

萬(wàn)達(dá)商管的自信并非毫無(wú)根據(jù)。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的“2020年中國(guó)購(gòu)物中心企業(yè)排行榜”顯示，國(guó)內(nèi)在營(yíng)50家以上購(gòu)物中心的企業(yè)品牌僅有五家，在管數(shù)量從高到低依次為萬(wàn)達(dá)商管、新城商業(yè)、世紀(jì)金源、印力集團(tuán)和寶龍商業(yè)。其中，萬(wàn)達(dá)商管的在管項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)其他四家的總和。

王赤坤強(qiáng)調(diào)，商管企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)存量地產(chǎn)，因此其背后的地產(chǎn)實(shí)力決定了其發(fā)展前景。根據(jù)馬太效應(yīng)，頭部地產(chǎn)公司的商管公司會(huì)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和估值的三升局面，那些沒(méi)有強(qiáng)大地產(chǎn)背景的商管公司，流量沒(méi)有保障，業(yè)務(wù)很難持續(xù)，會(huì)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和估值的三降局面。

對(duì)賭協(xié)議勝算幾何

在二次進(jìn)軍港交所之前，萬(wàn)達(dá)商管還進(jìn)行了一輪Pre-IPO融資，獲得了來(lái)自碧桂園、騰訊、螞蟻金服和PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)的共計(jì)約60億美元(約合人民幣384億元)融資。而據(jù)招股書(shū)，萬(wàn)達(dá)商管此前估值已高達(dá)280億美元(約合人民幣1800億元)。

值得注意的是，萬(wàn)達(dá)商管方面與投資者設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，同意保證萬(wàn)達(dá)商管2021年到2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，三年利潤(rùn)總額共計(jì)約220億元，如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

中國(guó)商報(bào)記者在采訪過(guò)程中了解到，雖然按照萬(wàn)達(dá)商管目前的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，完成這份對(duì)賭協(xié)議頗有壓力，但業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)達(dá)商管能否如期完成指標(biāo)呈樂(lè)觀態(tài)度。

柏文喜認(rèn)為，這份對(duì)賭協(xié)議表明萬(wàn)達(dá)商管對(duì)自身的發(fā)展規(guī)劃與市場(chǎng)未來(lái)信心十足，對(duì)賭贏胸有成竹，也旨在提升市場(chǎng)信心，有利于發(fā)行計(jì)劃的完成。

全聯(lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示：“在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不明朗的背景下，萬(wàn)達(dá)商管此次上市可以說(shuō)是一次成功的布局。作為最早開(kāi)始轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)公司之一，萬(wàn)達(dá)商管改頭換面的過(guò)程并非一帆風(fēng)順，經(jīng)歷了很多挫折，其資產(chǎn)規(guī)模也大大縮水，但最終避免了類(lèi)似于其他房企資金鏈斷裂的結(jié)局，從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管在戰(zhàn)略層面上是成功的。”(記者 賀陽(yáng) 文/圖)

關(guān)鍵詞： 上市 赴港 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 發(fā)行計(jì)劃