萬達廣場

4月22日，珠海萬達商管在招股書失效48小時內，再次向港交所提交了上市申請材料。

根據(jù)招股書披露，萬達與戰(zhàn)略投資者之間存在對賭協(xié)議。珠海萬達商管要在2022年10月31日之前上市，還要在明年賺到將近100個「小目標」。而在最新版招股書中，萬達商管主要增加了去年全年相關數(shù)據(jù)，講的仍舊是「輕資產」故事。

根據(jù)此前招股書，2021年3月，珠海萬達商管與大連萬達商業(yè)進行重輕資產調配，前者將重資產項目出售給后者，并繼續(xù)承擔運營管理工作；而后者將運營輕資產項目的公司轉至前者旗下。

這樣一來，珠海萬達商管成為不再擁有地產業(yè)務，只負責項目的建筑規(guī)劃設計、建設管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運營管理，完成從「重」向「輕」的轉變。

36氪在新版招股書中發(fā)現(xiàn)，這種轉變貫穿了萬達商管全年。2021年，珠海萬達商管剝離旗下29家公司股權以調整運營，總計金額約0.57億元。

具體來看，2021年3月，珠海萬達商管將廣州新塘萬達廣州商業(yè)管理有限公司等15家公司轉讓給大連萬達商管；

2021年4月，轉讓了佛山順德萬達廣場等9家公司全部股權；

2021年9月，繼續(xù)轉讓延安紅街紅色文化旅游發(fā)展有限公司等5家公司全部股權。

股權變更完成后，上述29家公司成為大連萬達商管的全資子公司，包括24家實體商業(yè)及5家非商業(yè)廣場項目公司，超過一半公司的出售對價為0。珠海萬達商管在招股書中表示對價為0是由于有關轉讓實體錄得負債凈額。

減重過后的珠海萬達商管，在全年業(yè)績方面也有所更新。前一版招股書顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元、106.36億元。

新版招股書中去年全年業(yè)績提升最為明顯，2021年，珠海萬達商管錄得收入234.81億元，較去年中期上漲120.77%，較2020年全年增長36.55%。

值得注意的是，2021年3月至6月，珠海萬達商管將母公司擁有的所有商業(yè)項目運營模式由租賃運營模式調整為委托管理模式，并自2021年5月開始就委托管理模式下的運營管理服務收取費用。

這一變化反映到了收入的業(yè)務類型上，委托管理模式收入有明顯上漲。去年全年，珠海萬達商管來自委托管理模式的收入為164.82億元，來自租賃運營模式收入為69.99億元，分別同比增長86.49%及下降38.67%。

來自母公司的萬達廣場仍舊是珠海萬達商管營收的主力軍。招股書顯示，珠海萬達商管在管建筑面積當中，來自母公司提供面積為占總在管建筑面積72.1%；來自獨立第三方的在管建筑面積占總在管建筑面積27.9%。

不過2022年以來，珠海萬達商管在第三方業(yè)務拓展上明顯更為激進，陸續(xù)與北京平谷區(qū)人民政府、鑫苑集團、建業(yè)集團以及藍色港灣有限公司簽署戰(zhàn)略合作。

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