4月19日，中億基業(yè)控股有限公司（下稱“中億基業(yè)”）向港交所遞交了招股書(shū)。此前的2021年5月11日，公司首次曾向港交所遞表，這是第二次遞表。

營(yíng)收高度依賴物業(yè)板塊

中億基業(yè)現(xiàn)主要業(yè)務(wù)集中在物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售方面。據(jù)招股書(shū)顯示，中億基業(yè)在2021年?duì)I收達(dá)到129.45億元，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售、物業(yè)租賃服務(wù)和管理咨詢及其他服務(wù)營(yíng)收分別為收128.84億元、3377萬(wàn)元和2777.6萬(wàn)元，分別占總營(yíng)收的99.5%、0.3%和0.2%；

而在其貢獻(xiàn)主要營(yíng)收的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售板塊中，住宅板塊營(yíng)收117億元，占總營(yíng)收的90.3%；商業(yè)和停車(chē)場(chǎng)分別為5億元和6.84億元，占總營(yíng)收的3.9%和5.3%。

具體來(lái)看，截至2022年1月31日，中億基業(yè)有39個(gè)處在不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積為718.41萬(wàn)平方米，其中33個(gè)項(xiàng)目由其單獨(dú)或與萬(wàn)科集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，6個(gè)項(xiàng)目由聯(lián)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)。

由此不難看出，中億基業(yè)主要業(yè)務(wù)依賴在物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售中的住宅板塊中。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，中億基業(yè)的營(yíng)收對(duì)物業(yè)板塊的依賴度較高，加之區(qū)域布局集中，收益的穩(wěn)定性不高，特別是在區(qū)域市場(chǎng)行情波動(dòng)下，企業(yè)的營(yíng)收亦受影響，這也是中億基業(yè)發(fā)展所面臨的問(wèn)題之一。

據(jù)招股書(shū)顯示，中億基業(yè)在2019年、2020年和2021年，營(yíng)收分別為21.25億元、56.36億元和129.45億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)146.8%。

支撐其年復(fù)合高增長(zhǎng)背后，主要是與萬(wàn)科集團(tuán)的合作企業(yè)中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)了越來(lái)越多的營(yíng)收增長(zhǎng)。2019年、2020年和2021年，中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)的總營(yíng)收分別為0元、12.09億元和79.72億元，分別占2019年-2021年，三年總營(yíng)收的0%、21.5%和61.6%。

并且，中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)在2020年和2021年毛利潤(rùn)分別為1.28億元和15.79億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)1133.59%，分別占總毛利潤(rùn)的7.39%和50.02%。

由此可見(jiàn)，隨著與萬(wàn)科集團(tuán)合作的加深，中億基業(yè)的盈利規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。

背靠地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科

同策研究院資深分析師肖云祥表示，這類區(qū)域性深耕的中小房企擁有其自身優(yōu)勢(shì)，如地方資源、客戶關(guān)系等。這些都是外來(lái)企業(yè)無(wú)法短時(shí)間內(nèi)做到的，因此在很多企業(yè)進(jìn)入一些新的區(qū)域時(shí)會(huì)選擇與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，在優(yōu)勢(shì)資源、能力上進(jìn)行互補(bǔ)。

但從招股書(shū)上看，雖然營(yíng)收在大幅增加，但毛利率下降值得關(guān)注。在2020年和2021年，中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利率為10.6%和19.8%，由中億基業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目毛利率為35.9%和32.1%。

并且受中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)營(yíng)收比重的不斷增加，毛利率低的影響，中億基業(yè)的整體毛利率也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。據(jù)招股書(shū)顯示，其在2019年、2020年和2021年的毛利率分別為38.3%、31.3%和24.5%。

“合作項(xiàng)目毛利率下滑或是由于中億基業(yè)與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目偏向于中高端群體，開(kāi)發(fā)成本的增加導(dǎo)致利潤(rùn)空間收窄?！绷洪硎荆瑫r(shí)，萬(wàn)科的品牌影響力、高知名度以及豐富的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中億基業(yè)發(fā)展有一定幫助。

“一般而言，中小型房企對(duì)運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)要求并不是非常高，一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)多年情況時(shí)有發(fā)生，因此打折促銷的情況并不多，從而保證了盈利能力。”肖云祥表示，但在大型房企開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中往往都會(huì)有嚴(yán)格的運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)要求，這就需要打折促銷，加快去化。這樣的做法雖然會(huì)降低盈利能力，但在利潤(rùn)規(guī)模上得到體現(xiàn)。

肖云祥表示，資本市場(chǎng)方面，地產(chǎn)板塊在去年的持續(xù)探底后，近期估值正在修復(fù)中。而市場(chǎng)方面，也存在復(fù)蘇的預(yù)期。綜合以上因素，房企在此時(shí)上市，在滿足港交所相關(guān)規(guī)定的前提下，成功上市的幾率會(huì)有所提升。

但梁楠表示，當(dāng)前赴港上市整體門(mén)檻較高，難度也相對(duì)有所加大，而中億基業(yè)規(guī)模并不算大，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不是很亮眼。同時(shí)，企業(yè)主要布局在三、四線城市，區(qū)域布局并不具備較大優(yōu)勢(shì)，銷售方面面臨一定壓力，資本市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度相對(duì)較弱，能否成功上市？具有一定不確定性。

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