為什么買(mǎi)房？

有人說(shuō)，為了有個(gè)家，為了結(jié)婚或者孩子。

其實(shí)這都是表面的，真正的答案是，資產(chǎn)與負(fù)債。

資產(chǎn)是升值的，負(fù)債是貶值的，買(mǎi)對(duì)了，你會(huì)越來(lái)越順，換更大的房子，改善生活；買(mǎi)錯(cuò)了，一筆砸手里，都是心病，嚴(yán)重的可能一輩子都翻不了身。

這是大多數(shù)人遇到的真實(shí)情況。

買(mǎi)房，并不是單純的商品買(mǎi)賣(mài)，而是投資，是對(duì)未來(lái)生活的規(guī)劃。

前幾天，我接到一個(gè)咨詢(xún)，是一個(gè)年齡不大的小伙子，小宋，在他的聲音中，我能聽(tīng)到那種無(wú)奈和悔恨。

故事是這樣的，2018年，他在上海工作，老家在青島。

那時(shí)候全國(guó)樓市正處于高峰期，人們搶著去售樓處買(mǎi)房，大街小巷都在討論房?jī)r(jià)漲得有多么厲害。

沒(méi)房的去買(mǎi)，有房的也去買(mǎi)，一片火熱。

小宋剛從國(guó)外留學(xué)回來(lái)，家里有些積累，上海買(mǎi)不起，家里人便想讓他在青島買(mǎi)。

他沒(méi)時(shí)間回去，父母便找中介慌慌張張找了個(gè)房下了定金，半個(gè)月后，一套70平米，20年房齡的老破小到手。

那時(shí)候全家人慶幸終于趕上了車(chē)，他也因?yàn)槟昙o(jì)輕輕就有了房子，心里特別踏實(shí)。

然而后來(lái)，小宋剩下的只有焦慮。2018年峰會(huì)后，青島房?jī)r(jià)掉頭而下，一路狂跌，炒房客撤離，土地流拍。

用小宋的話(huà)說(shuō)，不敢問(wèn)中介，只要問(wèn)，就是跌。

他到現(xiàn)在都是一臉懵，為什么要買(mǎi)房？

是為了?。砍撕灪贤?，他沒(méi)進(jìn)過(guò)一次家門(mén)；是為了投資？房?jī)r(jià)連續(xù)4年下跌，170來(lái)萬(wàn)的房子，現(xiàn)在掛120萬(wàn)都賣(mài)不出去。

現(xiàn)在，小宋還在上海工作，身邊的年輕人開(kāi)始出現(xiàn)分化，奮斗不下來(lái)的，陸續(xù)回了家，有實(shí)力的則都買(mǎi)了房。

只有他，心急如焚。

眼巴巴看著上海一天一個(gè)價(jià)地漲，卻沒(méi)辦法上車(chē)，青島這套房子即使掛130萬(wàn)，依舊無(wú)人問(wèn)津。

每次他想繼續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)，準(zhǔn)備割肉離場(chǎng)，重新開(kāi)始生活，家里人總跟他說(shuō)，再等等，青島房?jī)r(jià)可能要漲了，他又開(kāi)始猶豫。

幾次猶豫過(guò)后，自己終于套死在了山崗上。

1

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，小宋在這個(gè)故事中，從始至終都是被動(dòng)的。

被動(dòng)買(mǎi)房，被動(dòng)賣(mài)房，被行情裹挾，一直在奔跑，可最后卻發(fā)現(xiàn)自己就是一根隨風(fēng)搖擺的韭菜。

我們?cè)谘芯克膯?wèn)題時(shí)，要?jiǎng)兘z抽繭，從底層思考，為什么要買(mǎi)房？

說(shuō)白了，就是招架不住房?jī)r(jià)上漲的誘惑力。

網(wǎng)上有一個(gè)很有意思的段子，挨騙的不是窮人也不是富人，而是兜里有幾個(gè)錢(qián)卻不知道怎么花的那部分人。

上一輪房?jī)r(jià)大潮，全國(guó)被套死的炒房客數(shù)不勝數(shù)，但在這其中，90%都是跟風(fēng)炒作的新手。

我之前講過(guò)一個(gè)規(guī)則，當(dāng)廣場(chǎng)舞大媽說(shuō)漲的時(shí)候，這樓市馬上要遠(yuǎn)離。

樓市就是一個(gè)信息高度不對(duì)稱(chēng)的地方，連她們都知道行情走勢(shì)，房?jī)r(jià)泡沫早已積累到一定高度。

股市如此，P2P如此，區(qū)塊鏈如此，樓市這種國(guó)民市場(chǎng)更是如此。

買(mǎi)房不是賭博，是投資，而投資就要對(duì)你的目的地有一個(gè)深刻的認(rèn)識(shí)，時(shí)機(jī)和地點(diǎn)一定要清楚。

這里我告訴大家一個(gè)“80分法則”。

樓市有一個(gè)節(jié)奏，就是成交量先行，2-3個(gè)月后，房?jī)r(jià)才會(huì)啟動(dòng)。

先是核心地段房?jī)r(jià)啟動(dòng)，之后開(kāi)始連鎖反應(yīng)，向外擴(kuò)散，帶動(dòng)其他地區(qū)房?jī)r(jià)上漲。

當(dāng)60%的地區(qū)房?jī)r(jià)都開(kāi)始上漲，你就要緊張了。當(dāng)郊區(qū)的業(yè)主都開(kāi)始上調(diào)報(bào)價(jià)的時(shí)候，就別買(mǎi)房了，因?yàn)榻酉聛?lái)大概率會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控的政策，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)行回撤。

很多人說(shuō)，我怎么去判斷到底多少分呢？

在行內(nèi)我們可以用數(shù)據(jù)去評(píng)測(cè)，但普通人可靠的信息源比較少，就只能自己去踩盤(pán)。

3月份一般是大多數(shù)城市的樓市啟動(dòng)點(diǎn)，你要去你所在城市最好的片區(qū)了解行情。

只要二手房門(mén)店成交量火熱，就是一個(gè)新的啟動(dòng)周期，其他區(qū)的房子就可以買(mǎi)。

如果最好的片區(qū)，行情很差，這樓市今年基本上就涼了，這個(gè)城市的房子大可以等。

2

對(duì)于地段來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)老生常談的話(huà)題。

拿北京舉例，打開(kāi)地圖，貴的更貴，便宜的更便宜，現(xiàn)在基本都明碼標(biāo)價(jià)了。

有人說(shuō)，可不可以買(mǎi)在一個(gè)新興的地方，過(guò)幾年實(shí)現(xiàn)對(duì)老核心區(qū)的反超？

可以明確告訴你，這種故事在5年前一抓一大把，但現(xiàn)在，基本絕跡。

只有核心一二線(xiàn)城市的新區(qū)還可能有這樣的動(dòng)力，因?yàn)榫植咳丝谠谠鲩L(zhǎng)，城市面積還在擴(kuò)張。

對(duì)于三四線(xiàn)城市，版圖已經(jīng)固化，現(xiàn)在才開(kāi)始做的新區(qū)，基本上是沒(méi)戲了。我們要承認(rèn)，城鎮(zhèn)化的存量資本已經(jīng)用完了，宏觀的人口在下降，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)在下行。

只要房?jī)r(jià)不漲，土地市場(chǎng)就沒(méi)有增長(zhǎng)，地方就很難有充足的財(cái)政實(shí)力去投入新興的地方。

明白了嗎？如果你在三四線(xiàn)城市，這個(gè)人讓你去買(mǎi)一個(gè)嶄新的新區(qū)，不是壞就是傻。

現(xiàn)在分化特別嚴(yán)重，未來(lái)任何城市都很難完成普漲，只有核心區(qū)的不斷向上突破，而偏遠(yuǎn)的郊區(qū)基本都是停滯的。

即使是在北上廣深這些地方，比如上海的崇明，北京的密云、平谷，廣州的花都和從化，這幾年基本都沒(méi)跟上行情。

別以為你買(mǎi)了一套一線(xiàn)城市的房，就以為買(mǎi)到了資產(chǎn)，地段不對(duì)，大概率也是負(fù)債。

3

我們?cè)偬岱孔?，什么樣的房子是?fù)債？

首先就是老破小，經(jīng)過(guò)這兩年的市場(chǎng)教育，我發(fā)現(xiàn)全國(guó)上了20年房齡的老破小，房?jī)r(jià)除了下跌就是滯漲。

一線(xiàn)城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，不帶學(xué)區(qū)的老破小可能還有接盤(pán)俠，有微弱的上漲幅度，但二三四線(xiàn)城市，老破小流通性奇差無(wú)比。

銀行一般不給20年以上房齡的房子，貸夠30年的期限，這會(huì)導(dǎo)致接盤(pán)人的選擇空間不大，他未來(lái)出手的流動(dòng)性更低。

這是在房齡層面，其次就是戶(hù)型。

千萬(wàn)不要走奇特風(fēng)，比如買(mǎi)什么跑道、馬桶、手槍……等等奇怪的東西。

雖然便宜，但記住任何時(shí)候，對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，都是便宜沒(méi)好貨，買(mǎi)了很容易砸在手里。

物業(yè)也是必須考慮的要素之一。

上海閔行的一個(gè)朋友跟我說(shuō)，這幾天他們小區(qū)疫情特別嚴(yán)重，每天都上公告，結(jié)果居委物業(yè)完全不做消殺，每天拿個(gè)小噴壺，東噴一下西噴一下。

他們業(yè)主沒(méi)辦法，直接聯(lián)名舉報(bào)到北京，北京回訪(fǎng)后，直接把當(dāng)?shù)氐墓芾砣巳M(jìn)了小區(qū)，第二天帶炮的消殺車(chē)直接進(jìn)了小區(qū)。

還有疫情期間吃不到菜的，物業(yè)不讓外賣(mài)進(jìn)，自己也不做處理，采用一刀切式封閉管理，把業(yè)主關(guān)進(jìn)小區(qū)。

這種物業(yè)非常影響房子的保值率。剛需盤(pán)不多說(shuō)，尤其是改善級(jí)別以上的，物業(yè)決定了一大部分的流動(dòng)性。

4

小宋跟我說(shuō)，都怪自己沒(méi)有跟蹤，把找房買(mǎi)房的事情都托付給了父母。

樓市是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，10年前，購(gòu)房主力是80后，現(xiàn)在購(gòu)房主力是90后。

兩代人的差異，在選房的思維和審美上完全不一樣，更何況是父母輩的60、70后？

絕大多熟中老年人在買(mǎi)房置業(yè)層面，已經(jīng)很難跟得上時(shí)代的變化了，這時(shí)候你把決策權(quán)給他們，房子買(mǎi)不好，又該怪誰(shuí)呢？

買(mǎi)房，從時(shí)機(jī)、地段、小區(qū)、戶(hù)型、物業(yè)，都是一個(gè)個(gè)學(xué)問(wèn)，這些學(xué)問(wèn)需要花時(shí)間去認(rèn)識(shí)、學(xué)習(xí)。

我經(jīng)常說(shuō)，買(mǎi)房就是在賺錢(qián)，房?jī)r(jià)漲幅是一方面，踩對(duì)時(shí)機(jī)和不踩坑是另一方面，對(duì)于大多數(shù)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，起碼做好第二步。

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