多家房企因審計原因推遲公布年報的背景下，「綠檔央企」招商蛇口如約披露了2021年度公司業(yè)績報告。

截至2021年末，招商蛇口凈負債率為42.82%，該數(shù)據(jù)相較去年提升了14個百分點；2021年土儲倍數(shù)達7.04倍，略有提高；2019-2022年，招商蛇口的全口徑銷售回款率分別為73.07%、81.97%、78.61%，基本保持穩(wěn)定。以上是36氪根據(jù)招商蛇口財報數(shù)據(jù)，進一步統(tǒng)計的公司流動性及經營效率指標。

招商蛇口的凈負債率處于行業(yè)低位，但公司管理層仍不滿足于此，而是希望該指標繼續(xù)逐步下降。截至2021年末公司凈負債率為42.8%，整體水平遠低于監(jiān)管要求的100%，同時明顯低于全行業(yè)平均水平。據(jù)WIND顯示，2021年上半年，上市房企凈負債率均值為88.8%。

對于此，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰于3月22日下午的業(yè)績會現(xiàn)場表示，降凈負債率是中長線首要目標，「在策略和原則方面，整體是滿足公司的現(xiàn)金流安全、滿足國家的三道紅線要求，中長遠的戰(zhàn)略目標是希望凈負債率有一個逐步的下降，來優(yōu)化資產結構，這是一個大前提。」

除此之外，截至2021年末公司剔除預收賬款資產負債率61.7%，現(xiàn)金短債比1.25，維持「三道紅線」綠檔。綜合融資成本下降0.22pct至4.48%，同樣處于行業(yè)低位。

經營方面，招商蛇口2021年報顯示，全年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1606.43億元，同比增長23.93%；歸母凈利潤103.72億元，同比下降15.35%；扣非凈利潤88.59億元，同比下降2.46%；銷售毛利率為25.47%，同比下降11.21%。

盡管招商蛇口的營收創(chuàng)下新高，但困難仍然存在。依據(jù)往年財報數(shù)據(jù)顯示，凈利潤及毛利率均不及2017年的高峰數(shù)據(jù)。

業(yè)績會上，招商蛇口董事長許永軍稱整個行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的情況下，招商蛇口在資金方面同樣存在壓力。他表示，公司利潤和毛利率下滑有行業(yè)的問題，也有房地產業(yè)務結構轉變需要調整的原因。

招商蛇口業(yè)績增速下滑，除了與房地產業(yè)務的毛利率下降有關，還與公司在計提資產減值與拿地策略有關。

招商蛇口方面表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據(jù)減值測試結果，對存貨、投資性物業(yè)、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。

招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆表示：「2017、2018年招商蛇口的拿地成本相對高一些，大部分在這兩年進入結轉周期。判斷今后毛利率水平將有所提升。」

土地市場「國進民退」，過去一年招商蛇口耗資671億元累計獲取土地113宗?！肝磥聿皇菫榱四玫囟ツ玫兀瑢幵覆荒靡膊荒苣缅e?！故Y鐵峰稱，2022年的拿地計劃會根據(jù)市場情況做一些優(yōu)化，整體要保障公司現(xiàn)金流安全，優(yōu)化負債結構，這是大的前提條件。以銷定投、量入為出，土地選擇要更聚焦，有進有退。市場好、利潤強、回款佳的城市進駐，成效較低的城市，會逐漸退出。

蔣鐵峰在業(yè)績會上指出，招商蛇口預計2022年新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米，考慮到外部環(huán)境的不確定性，全年銷售目標設定為3300億元，與去年銷售目標基本持平。

「去年很難，今年也不會輕松。」招商蛇口董事長許永軍在2021年度業(yè)績發(fā)布會上表示。蔣鐵峰表示，由于房地產行業(yè)趨勢改變，商品房銷售額已見頂。此后，商品房銷售額將逐步下滑，預計下滑比例將達30%以上。

編者注：

文中提到的流動性及經營財務指標，具體算法及參考價值如下：

凈負債率＝(有息負債 ? 貨幣現(xiàn)金) / 凈資產

凈負債率直接體現(xiàn)企業(yè)的杠桿水平，是最重要的“三道紅線”指標。凈負債率高于 100%，屬于超融，即從債權人那借來的錢超過了股東的投入。

土儲倍數(shù)=儲備建筑面積(含待開發(fā)土地) / 全年銷售面積

土儲倍數(shù)用來衡量周轉效率，既不能過低也不能過高， 過低意味著企業(yè)可開發(fā)土地較少，可持續(xù)發(fā)展能力弱;過高意味著企業(yè)囤積了大量土地，沉淀資金的同時銷售情況一般，也是低周轉的體現(xiàn)。對于開發(fā)商， 低周轉加高杠桿將是致命性的，超過10倍以上的土儲倍數(shù)值得警惕。

回款率=（經營活動現(xiàn)金流入+投資活動現(xiàn)金流入）/ 全口徑銷售金額

銷售不等于回款，回款是直接的現(xiàn)金流，回款率較低反映了房企運營能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到，當下商品房預售資金處于嚴格監(jiān)管狀態(tài)，開發(fā)商普遍存在已售未回款的挑戰(zhàn)。

作者 ｜ 王露

作者 ｜ 宋虹姍

掃描二維碼關注公眾號

關鍵詞： 商品房銷售 招商蛇口