“建議取消公攤面積”

“加速發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)租賃賦權(quán)”

“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉”

“廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售” ......

這些呼聲成為今年兩會(huì)的房地產(chǎn)熱點(diǎn)。我們可以看到，作為老生常談的話題，走過(guò)二十八個(gè)年頭的商品房預(yù)售制又雙叒叕出現(xiàn)在了兩會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)里。

今年全國(guó)兩會(huì)，全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委員會(huì)副主委周世虹再次提交《關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售》提案。這已是他第四年提交關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的提案。

在周世虹看來(lái)，只要商品房預(yù)售制度存在，其危害性將會(huì)一直存在。金融體系和資本市場(chǎng)的發(fā)展，為開(kāi)發(fā)商提供了多元化的融資方式；經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了資本積累，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，商品房預(yù)售制度改革勢(shì)在必行。

預(yù)售制在我國(guó)房地產(chǎn)初步起步時(shí)期發(fā)揮了重要作用，開(kāi)發(fā)商能夠用杠桿撬動(dòng)城市化發(fā)展，利用業(yè)主首付完成高周轉(zhuǎn)，同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，滿足城市住房的發(fā)展需求。但正如周世虹所說(shuō)，經(jīng)歷了近三十年的發(fā)展，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

網(wǎng)友紛紛表示這個(gè)可以有。按照目前的預(yù)售制規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投入開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%之后，就能取得商品房預(yù)售許可，開(kāi)始從購(gòu)房者手中“拿錢”，很多開(kāi)發(fā)主體完全依靠借貸和預(yù)售獲得開(kāi)發(fā)資金，一旦之后的融資跟不上，就形成了爛尾樓，冤大頭便成了購(gòu)房者，人財(cái)兩空，還要背負(fù)銀行還款的壓力。一手交錢一手交房，無(wú)疑更加確保了購(gòu)房者的利益。

爛尾樓是一方面，如若預(yù)售制取消，房屋質(zhì)量對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也更有保障。紅星新聞?wù)J為，對(duì)于購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售的確是一種更安全的模式，還能扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位——現(xiàn)房銷售下，購(gòu)房者如果覺(jué)得房屋質(zhì)量有問(wèn)題，可以直接選擇不買，而不必像預(yù)售制那樣，交了錢就幾乎沒(méi)有退貨的余地，只能選擇事后補(bǔ)救維權(quán)。

很顯然，取消商品房預(yù)售制，支持的聲音占據(jù)主流。

贊同者有之，也有人考慮到現(xiàn)實(shí)因素提出其他觀點(diǎn)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍分析稱，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度要避免“欲速則不達(dá)”，留夠窗口期，給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，盲目過(guò)渡到現(xiàn)房銷售模式則會(huì)進(jìn)一步加大壓力。申萬(wàn)宏源證券首席分析師袁豪則認(rèn)為，取消預(yù)售制度將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而倒閉，另外，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。

但牽連過(guò)多的因素，商品房預(yù)售制不可能一廢了之，逐漸過(guò)渡不失為一種更好的應(yīng)對(duì)措施。比如全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫就建議，改變當(dāng)前由購(gòu)房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監(jiān)管部門按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘?gòu)房人按工程進(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。申請(qǐng)銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。這樣既保障了開(kāi)發(fā)商的資金需求，減少挪用的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠最大程度減少購(gòu)房者的損失。

商品房預(yù)售“廢除”之路或許漫長(zhǎng)而遙遠(yuǎn)，但對(duì)這一議題的多次討論已經(jīng)讓大家看到國(guó)家對(duì)這一問(wèn)題的重視。從商品房預(yù)售制逐漸過(guò)渡到現(xiàn)房銷售模式，是大勢(shì)所趨。

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