這兩天我的一位中介朋友心如貓抓。

他在公司被封閉培訓，但外面的3月市場用他的話說，都熱的燙手。

好像在上海金三銀四要比金九銀十靠譜的多，我拉出鏈家進入上海市場那年開始的成交數(shù)據(jù)。

除了2020年那個疫情開始的3月，其他每年3月的成交占比都超過10%，平均下來約12%。

一般而言一年12個月，平均每個月占比應(yīng)該是8%，而這個12%直接高出4個點。

也就是說上海確實存在3月小陽春這件事。

那么今年呢，一如既往么。

01

先跟大家說一組數(shù)字。

過去三個月上海二手市場的成交分別為。

?12月-1.8w

?1月-1.5w

?2月-1.2w

所以3月小陽春這件事要在2022斷檔了么。

并不是。

這個數(shù)據(jù)的正確打開方式不是按月，而是按天。

2月整體成交量是低于1月的，但是正月15之后，相對應(yīng)的你再看看。

數(shù)據(jù)來源?一房一萬

?2月17-2月28日，共成交8.1k套，平均單日成交670套左右（2月只有28天）。

? 而1月17-1月28日，共成交6.1k套，平均單日成交510套左右。

也就是說，除去假期的正常交易日，2月幾乎每天的成交量都要比1月高。

平均每天，多出160套左右，尤其是2月27日，創(chuàng)下單日成交近千套的數(shù)字。

這種環(huán)比上浮的情況，不止2月，1月也是如此。

數(shù)據(jù)來源?一房一萬

你看過年前的正常交易日，基本都跑在12月之上。

換句話說，正常交易日來看，單日成交量已經(jīng)連漲3個月。

聽說過陰跌，沒想到還有陰漲

鏈家中介的一個數(shù)字也挺有意思，各位知道2月27日當天鏈家成交量多少么。

一天開了384單。

去年鏈家成交最高的1月，一共開了9010單，平攤到每天也就290單。

而且這里的成交單數(shù)，是轉(zhuǎn)定成交。

和網(wǎng)簽成交不同，轉(zhuǎn)定是簽定金合同那一刻就算一單，網(wǎng)簽還要再等十幾天到一個月。

也就是說現(xiàn)在看到的384，就是此刻市場的真實情緒。

醞釀到情緒層面的市場狀態(tài)，是不會說停就停的。

02

再具象一點，還會發(fā)現(xiàn)另一個真實

各位可能已經(jīng)感受到了，我喜歡跟中介聊天勝過于同事哈哈哈。

不過找中介也是有技巧的，最好是那種可以去大區(qū)開會能看到一些“面”上的情況的中介，或者是正在集中培訓的中介小哥。

他們到一起就會聊聊：最近成交咋樣、客戶咋樣啊、有什么特殊情況沒。

那位心如貓抓的同事就和我聊了一些“面”上的情況。

最近，量確實是火

尤其是那種300w-500w標的。

一個七寶中介比較直接的跟我打比方，年前的時候，一家大型中介一家門店平均下來一個月成交1-2單，現(xiàn)在過完年后，在5-6單/月。

就算疫情嚴重了，也擋不住客戶看房。

陽光威尼斯、普陀、江橋、真光那塊，這幾個小區(qū)、板塊，都是比較偏剛需的板塊，面積在40-60㎡左右的房子，這段時間成交都比較火。

幾個比較火的成交大板塊，顧村、江橋、七寶、金橋等等都是如此。

這是網(wǎng)上房地產(chǎn)上近期各環(huán)線的成交數(shù)據(jù)，感受下外環(huán)外的熱情。

?網(wǎng)上房地產(chǎn)

另一個面上的點是，那種大標的房子在調(diào)價。

這里的大標的是2000w-3000w。

最近徐匯的一個成交案例，有一套兩三千萬的房子，房東和購房者本來已經(jīng)談好了價格，約定第二天簽約。

結(jié)果第二天簽約前，房東現(xiàn)場調(diào)價，購房者當然不愿意簽了，然后房東轉(zhuǎn)手就在別家中介門店賣掉了。

這并不是個別案例，而是正在批量發(fā)生的場景，就是談好價格談好周期，只要不簽字，睡一覺起來可能就變了，所以最近中介的手腳都特別快。

調(diào)價的背后是大標的這類房源真的搶手，基本上合適的價格掛上來，一個禮拜、半個月就沒了。

兩個現(xiàn)象放一起，是一個什么畫面。

低總價跑量，高總價跑價

無論是高總價置換還是剛需上車，大家都在行動。

這是一種來自購房者、來自房東、來自信貸端的一種有來由的情緒。

各段位客戶在這個3月達成共識。

是買房的時候了。

03

另外還有兩點細節(jié)很小但很關(guān)鍵

最近拉著很多中介朋友聊天，所有人都會高頻的說起2件事。

第一，帶看多了很多。

從過完年到現(xiàn)在，中介門店帶看量蹭的一下起來了。

線上咨詢的客戶、以往維護的客戶，都出來了，有時候一天帶看4-5組也很正常，加上談價格簽合同，經(jīng)常會忙到半夜。

數(shù)據(jù)來看更明顯了，開年復工后鏈家?guī)Э匆恢蓖献?，還要高于去年底。

帶看變多是一個現(xiàn)象，不過這里面摻雜的一些其他情況，讓我看到一些更真實畫面。

一種是高于市場價的房子

這類房源一般會被中介打上B或者C標簽，就是性價比不高，成交概率不大。

但就這類房源，眼下也被推進流通賽道，像普陀真源小區(qū)那些高于市場價的房源，最近不僅有帶看，甚至高于平時A類房源的帶看量。

還有一種就是那種冷門小區(qū)

就是那種很長時間都不會有一組帶看，遇到市場冷淡期就好像被世界遺忘的小區(qū)。

在這個3月也變得很不一樣，你像普陀長征板塊上的祥和家園、祥和名邸的帶看量都在不停往上走。

連之前沒客戶的梅川路上的金元坊、小金元這些售后公房老小區(qū)，現(xiàn)在也有不少帶看

夸張到什么程度，中介朋友說，現(xiàn)在小區(qū)里但凡是個房子都有帶看。

如果有一天市場上連這類房源都被關(guān)注被期待被購買，那這個市場可能真的不太一樣。

04

第二，可能你都聽的耳朵出繭了，不過...

就是現(xiàn)在貸款速度加快了，審批時間沒怎么變，現(xiàn)在快的是放款時間。

從審批松緊來看，根據(jù)銀行不同可能對流水覆蓋略有放松，但是總體寬松沒怎么變，現(xiàn)在中介基本還是給你留足1個月去審核貸款資質(zhì)。

但是放款就快的多了

目前的貸款速度差不多是過去一年最快的時候，我叫他“3天的故事”。

真源小區(qū)附近的鏈家門店近期做過的最快一個案子是3天放款的，其他板塊比如金橋也有這個速度的放款，簡直光速。

原則上來說只要一家銀行加速了，其他銀行也會跟上，因為貸款也是生意，你家放款1個月，他家放款3個月，你看看客戶會選誰。

所以這個階段絕大部分銀行的速度都上來了，連銀行貸款老師的工資都變高了。

貸款加速這事大家都知道，但是這會帶來一個什么事呢。

經(jīng)歷過史上最慢貸款的我要說一說，去年2天看房下定簽合同，2個月拿到審批，快6個月才拿到貸款，交易了一套房，大半年就過去了。

以前4-6個月的成交周期，現(xiàn)在只要1-2個月，以前成交一單，現(xiàn)在可以成交3單。

也就是說，貸款加速最直觀的影響，就是縮短成交周期。

各區(qū)各板塊如此，內(nèi)外環(huán)也是如此。

靜安大寧板塊的新梅共和城，去年7月到年底，月均大概1-2套，年后過來（年后復工不到1個月內(nèi)）已經(jīng)成交3套。

像奉賢新城的江海新村，成交周期基本都是半個月以內(nèi)，從客戶聯(lián)系到經(jīng)紀人，到客戶買房，甚至有的2-3天就買了。

以前這附近房源的成交周期3-5個月都有，成交周期1年的也不在少數(shù)，最近幾個月想買房的客戶都比較快。

對于連鎖中介門店來說，單個中介并不僅僅只有單個門店消息，他們通常會分區(qū)，一個大區(qū)會建一個微信群，如果誰開單了，都會發(fā)在群里。

成交信息后面會后綴成交周期，而最近發(fā)出來的喜報，信息后綴都寫的是半個月左右，連2-3個月的都很少看到。

而成交周期的縮短，同樣的時間段成交單數(shù)多了，本質(zhì)上也會帶來更多客戶。

這就是新一輪成交量，說到這可能你也意識到了，這是一個圓。

貸款快了-->成交周期短了-->成交量上來了，而這又會騰出更多置換客戶，吸引更多剛需入場。

這個小陽春后面可能越來越熱。

05

而這個熱度已經(jīng)在價格里體現(xiàn)

春江水暖鴨先知，這只鴨子可不僅僅是中介，房東把這個3月對小陽春的感受，都寫進了掛牌價、合同價里。

除了前面大標的調(diào)價很明顯，整體市場的成交價格是在波動的，而且波動從年前就開始了。

10-11月，房東還在微微降價，到年底房東心態(tài)就開始微妙變化，把過去降的價格再漲回來，開年回來以后，房東基本不談價格了，還有的漲價5-10w左右。

這個節(jié)奏在鏈家客單均價上也有顯現(xiàn)。

房子陸陸續(xù)續(xù)賣掉，業(yè)主看在眼里的，他后面就會有漲價的想法 。

前幾天，真源小區(qū)一套3樓的，掛牌600w，中介帶客戶去談、完之后，漲到了612w

浦東金橋板塊的偉業(yè)三村，一套兩室成交價到了576w，現(xiàn)在掛牌價都到了580w-590w，而且能談的區(qū)間很小 。

這時候你跟房東談價格，就像房東跟你談人生，現(xiàn)在房源能談的空間小很多，基本沒什么空間，主要是意思一下 。

這就是這個三月目前為止的全現(xiàn)狀 。

好像沒什么能阻擋這個3月小陽春了 。

或者說這個小陽春可能比我們想象的還要厲害 。

06

而這個3月我也學會一件事

很多時候我們分析市場的時候，經(jīng)常會說到政策、市場之類的，周邊城市房貸利率升了還是降了，今年落戶人口又多了多少...

但這些我看著看著就容易失焦，對我來說， 市場好一個很明顯信號，就是中介懶得理我 。

歷史上好像 每次他們懶得理我的時候，都是成交大月 。

而能讓他們這么聚焦的理由也很簡單 。

基本上每個3月都沒讓他們失望過 。

關(guān)鍵詞： 沒有什么