今年開(kāi)始，我越來(lái)越覺(jué)得購(gòu)房者， 有必要去關(guān)注些 宏觀數(shù)字。

比如你所在的城市一年賣了多少套新房，多少套二手房 。

如果目前上海二手房掛牌量是3萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字是高還是低， 很多人是說(shuō)不上來(lái)的 。

判斷一個(gè)城市樓市基本情況，大部分時(shí)候是看二手房 。

新房受到政策干擾較大， 二手主要 是 個(gè) 人選擇為主，最能體現(xiàn)當(dāng)下最 真實(shí)的市場(chǎng) 。

所以，我統(tǒng)計(jì)了鏈家網(wǎng)目前全國(guó)各地主要城市的二手房掛牌量。

根據(jù)這些數(shù)字，我們可以大致看到哪些城市二手房的庫(kù)存量最大，同時(shí)對(duì)全國(guó) 主要城市的二手市場(chǎng)冷暖情況有一定判斷 。

01

不統(tǒng)計(jì)不知道，統(tǒng)計(jì)結(jié)果出來(lái)嚇一跳

我根據(jù)鏈家網(wǎng)目前顯示的二手掛牌量做了表格。

單純從數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市里，庫(kù)存量最大的應(yīng)該是廣州。

（PS：深圳、上海采用核驗(yàn)價(jià)前數(shù)據(jù)）

上海在去年核驗(yàn)價(jià)之前掛牌量穩(wěn)定在3.5萬(wàn)套左右。

這兩個(gè)一線城市的二手市場(chǎng)已經(jīng)被限制死了，也可以看出城市的價(jià)值，正因?yàn)楣┎粦?yīng)求，在房住不炒的背景下才有了第三只手的干擾。

統(tǒng)計(jì)到新一線城市的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)明顯地有了變化。

新一線城市，二手房掛牌量已經(jīng)明顯超過(guò)一線

目前在新一線城市中，也就長(zhǎng)沙、東莞、無(wú)錫的二手房掛牌在3萬(wàn)套左右，其他動(dòng)輒就是7、8萬(wàn)，甚至10萬(wàn)套以上。

在鏈家網(wǎng)上全國(guó)二手掛牌量排名前十的城市如下：重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、南京、蘇州、西安、哈爾濱、大連、合肥。

重慶17.2萬(wàn)套、天津15.2萬(wàn)套、成都14.2萬(wàn)套、沈陽(yáng)13.9萬(wàn)套，這些都可以說(shuō)是全國(guó)天量二手房庫(kù)存城市了。

02

是什么導(dǎo)致了這個(gè)城市二手房存量奇高

接下來(lái)介紹一直以來(lái)，庫(kù)存蟬聯(lián)全國(guó)第一的城市：重慶。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)城市到底有多少二手房同時(shí)掛牌，一直是個(gè)謎。

重慶的二手房庫(kù)存曾在今年3月一度超過(guò)20萬(wàn)套，還上了微博熱搜，連央視都報(bào)道了。

去年有人統(tǒng)計(jì)過(guò)諸葛找房上重慶二手的掛牌量，2020年最高峰的時(shí)候曾經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)套。

但不論是20萬(wàn)，還是30萬(wàn)，重慶二手房的這個(gè)體量，是上海的十倍，隔壁成都的二倍，絕對(duì)是全國(guó)二手最大庫(kù)存的城市。

為什么重慶二手掛牌量如此之大，幾乎等于一個(gè)縣城人口。

是因?yàn)榉繓|恐慌拋售嗎，還是因?yàn)榱魍ㄋ俣嚷瑳](méi)人接盤。

當(dāng)我們面對(duì)這個(gè)城市的時(shí)候，必須要接受個(gè)前提，就是這里的巨量新房供應(yīng)。

重慶一直奉行“天量供應(yīng)穩(wěn)房?jī)r(jià)”政策，用大量的新房供應(yīng)來(lái)壓低房?jī)r(jià)，這一招也確實(shí)奏效 。

重慶主城歷年新房成交量都在 2000-3000萬(wàn)方，過(guò)往十年成交存量應(yīng)該在3億平方米 。

供應(yīng)量大了，給剛需更多選擇，以供應(yīng)量壓低房?jī)r(jià)，但天量的供應(yīng)，也導(dǎo)致了一手房的密度很高，在重慶你看到的小區(qū)，基本都是3以上的容積率 。

隨便點(diǎn)開(kāi)重慶一個(gè)區(qū)域的二手掛牌，一個(gè)小區(qū)可以有500套房源出售，據(jù)說(shuō)重慶曾經(jīng)掛牌量最高的小區(qū)達(dá)到1000套以上。

不僅如此，在新房供應(yīng)大的城市里，大部分購(gòu)房者會(huì)有類似新房癌的情況。

二線城市因?yàn)檫€在城鎮(zhèn)化加速的階段，新房是樓市供應(yīng)主流，所以在房?jī)r(jià)差不多的情況下。

優(yōu)先選擇新房，愿意買二手房的人比較少。

因?yàn)橐陨戏N種，重慶一直以來(lái)是全國(guó)二手掛牌量最大的城市，庫(kù)存量從來(lái)沒(méi)有下來(lái)過(guò)。

03

二手庫(kù)存量最大的城市，樓市就最危險(xiǎn)么

倒也不一定。

比如說(shuō)重慶，目前的二手房掛牌量，重慶位居內(nèi)地城市之首，高達(dá)17.2萬(wàn)套，最高的時(shí)候曾經(jīng)達(dá)到30萬(wàn)套，存量是上海的10倍。

但要知道所謂的重慶市，其實(shí)相當(dāng)于重慶省，常住人口高達(dá)3205萬(wàn)人，接近于貴州一個(gè)省的人口，超過(guò)了全國(guó)所有一線城市人口。

我們以七普的人口數(shù)據(jù)來(lái)看，可以得出一個(gè)平均數(shù)據(jù)，更能夠看出目前各城市二手存量的真相。

比如，看似庫(kù)存最大的城市重慶，實(shí)際上并不是人均庫(kù)存量最大的城市，而人口基數(shù)不到千萬(wàn)人口的沈陽(yáng)、南京，以66人、74人/套高于重慶。

從這個(gè)角度來(lái)看，幾個(gè)重要城市中沈陽(yáng)和南京的人均二手庫(kù)存量更高。

同時(shí)從七次人口普查的數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶十年內(nèi)增加了約320萬(wàn)的人口，年均人口增長(zhǎng)量為32萬(wàn)左右。

因此可以看出即便是存在天量二手庫(kù)存的重慶，背后有全國(guó)最大人口規(guī)模的支撐，同時(shí)也有非?？捎^的人口增長(zhǎng)。

反之。

樓市最危險(xiǎn)的城市，我認(rèn)為是一直在救市的哈爾濱

大家看哈爾濱的數(shù)據(jù)，僅論二手房掛牌量，哈爾濱是10萬(wàn)套，在統(tǒng)計(jì)的城市中排名第8位，看起來(lái)并不是太嚴(yán)重。

但是哈爾濱的面積達(dá)到5.3萬(wàn)平方公里，差不多是8.4個(gè)上海的面積，一半浙江省的面積，面積一大，人口密度就低，哈爾濱是全國(guó)人口密度最低的副省級(jí)城市。

讓人覺(jué)得危險(xiǎn)的的有兩件事，大量的人口正在流出哈爾濱。

再說(shuō)人口，去年的七普數(shù)據(jù)，哈爾濱的常住人口從1063.6萬(wàn)下降到了1000.99萬(wàn)，減少了62.61萬(wàn)人 。

還有一個(gè)關(guān)鍵的信號(hào)是，過(guò)去10年哈爾濱小學(xué)生人數(shù)流失率高達(dá)14%，小學(xué)生的流失，表明了未來(lái)人口增長(zhǎng)的受挫。

所以未來(lái)哈爾濱的人口流失，大概率還要加速。

不僅如此，這個(gè)城市的新房也很難賣。

去年哈爾濱印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，明確鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商采取打折促銷、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷售新建商品房。

鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，哈爾濱也走在了全國(guó)前面。

新房賣不出去，面對(duì)這么多的二手庫(kù)存，人口負(fù)增長(zhǎng)的哈爾濱。

已然是我眼里，目前全國(guó)樓市里風(fēng)險(xiǎn)性比較大的城市之一。

04

我們要看到不同城市二手掛牌量背后的原因

重慶一直以來(lái)都是掛牌量最高的城市，但實(shí)際上這個(gè)市場(chǎng)一直很穩(wěn)定。

對(duì)于幾個(gè)一線城市來(lái)說(shuō)，比如上海、北京，如果二手掛牌量突然暴增也不會(huì)有太多的風(fēng)險(xiǎn)。

原因是像這樣能級(jí)的城市，依然還在限制人口流入，房子的庫(kù)存再大，只要放開(kāi)一些口子就能消化，不會(huì)存在大量空置，降價(jià)拋售的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于此類市場(chǎng)，潛在的購(gòu)房需求還是很大。

上海去年成交的二手房差不多24萬(wàn)套，不論是3萬(wàn)套還是10萬(wàn)套的掛牌量，其實(shí)都很正常。

重慶雖然有17萬(wàn)的掛牌量，整個(gè)城市有3000萬(wàn)以上人口的規(guī)模，但一年也成交了14萬(wàn)套的二手房，數(shù)字高僅能說(shuō)明這是一個(gè)很活躍的市場(chǎng)。

相反，值得警惕的是那些人口基數(shù)比一線城市小，掛牌量卻很高的二線城市。

比如，沈陽(yáng)、哈爾濱人口僅只有1000萬(wàn)，僅在鏈家一家網(wǎng)站上的掛牌量就可以達(dá)到10-13萬(wàn)套之間，和重慶相差不大。

但要知道，沈陽(yáng)在貝殼上過(guò)去90天的二手成交量在3000套左右，一個(gè)月僅成交1000套。

以這樣的速度，意味著僅鏈家一個(gè)平臺(tái)，沈陽(yáng)賣完現(xiàn)有庫(kù)存，都要十幾年。

還有一個(gè)數(shù)字，2021年全國(guó)人口增量只有48萬(wàn)人

這個(gè)數(shù)字告訴我們，人口紅利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了 。

當(dāng)人口也進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)，那么城市之間對(duì)于存量人口的競(jìng)爭(zhēng)即將進(jìn)入白熱化階段 。

我們應(yīng)該擔(dān)心是那些掛牌量激增，庫(kù)存量大，且長(zhǎng)期來(lái)看人口還在不斷流失的城市 。

二手庫(kù)存量大不可怕，最可怕的是沒(méi)有人接盤 。

關(guān)鍵詞： 一些城市