你有沒有發(fā)現(xiàn)，最近樓市的動作有些大。

房貸利率剛下調(diào)沒多久，最近又有城市開始降低首付了，買房變得越來越容易了起來。

就在2月17日，根據(jù)中新經(jīng)緯報道，山東菏澤那里的四大行已經(jīng)下調(diào)了個人房貸的首付款比例。

無房無貸的購房者，首付款比例可以從30%，最低下降到20%。

即使有房，只要貸款結(jié)清了，或者沒有貸款記錄，也可以將首付款的比例放低到25%。

如果只是菏澤，那作為特例，我們不必太過關(guān)注。

然而，沒過兩天，有大量的城市，都在跟進，開始悄悄降低了自己的首付。

01

仔細(xì)數(shù)一數(shù)，居然有這么多城市開始降首付了。

菏澤打響了降低首付的第一槍，從此之后，就有不少城市也開始紛紛行動了起來。

據(jù)媒體公開報道，目前有菏澤、重慶、贛州、南寧、佛山這些城市降低了首付比例。

當(dāng)然，也可能存在一些小城市同樣發(fā)生了降低首付的現(xiàn)象，暫時沒被媒體觀察到，這些暫且不提，只看公開報道的。

（來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)）

先說重慶，它很特別的一點是，在2021年年底時已經(jīng)有少量的銀行開啟了住房貸款的首付比為20%。

只是出臺政策的銀行特別少，而且能申請到20%的購房者也不多，資格審核非常嚴(yán)格，需要具有穩(wěn)定工作，對年齡段也有一定的限制。

在農(nóng)歷新年過后，重慶降低到20%首付比的銀行數(shù)量變多了，并且對購房者的資質(zhì)也卡得不那么嚴(yán)格了。

有重慶戶籍，或者社保繳納一年以上的外地人，都可以申請了。

當(dāng)然，只是銀行說了也不算，還要看樓盤的情況。

如果新開盤的樓盤之前談好的是三成首付，那么還是要按照三成來。

江西贛州的情況有些類似，包括國有大行在內(nèi)很多銀行都降低了首套房貸的首付比例，最低也是可以達到20%。

重慶、贛州這兩個城市和菏澤不太一樣，只調(diào)整了首套房貸的比例，沒有對二套做出調(diào)整。

并且，重慶限貸，贛州限購，它們可以看成是為了剛需服務(wù)的。

而剩下的兩個城市則有一些微妙的不同。

（來源：南寧住房公積金管理中心網(wǎng)站）

在2月18日，南寧發(fā)表了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細(xì)則》。

其中明確了執(zhí)行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的20%。

執(zhí)行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的30%。

和其他城市略微不一樣，南寧的降低首付，只是公積金貸款，非商貸，受眾面稍微有點窄。

一座城市內(nèi)部，也因為區(qū)域不同產(chǎn)生了部分松動。

（來源：財聯(lián)社）

佛山， 它的非限購區(qū)的部分樓盤的首付也降了，限購區(qū)域依舊不變。

此外，還有一個雖暫未實行，但也明確表示要降低首付比例的省份。

（來源：安徽省發(fā)展和改革委員會）

安徽發(fā)改委在1月時發(fā)布了一則通知：

引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費旺季，通過分期免手續(xù)費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

注意，它將房產(chǎn)加入了大宗商品中，特別提到了降低首付比例這一點，就是不知道什么時候開始在全省范圍內(nèi)動作了。

降首付不會只有第一槍，這場蔓延到各個城市的降首付浪潮，開始了。

降低了首付的城市，它們到底是為什么呢？

02

如果簡單說這些城市在救市，那是不準(zhǔn)確的

我們來看一下這些城市，菏澤、贛州是三四線城市，但是重慶、南寧、佛山，這些是妥妥的二線城市。

因此，它們各自的情況其實有很大的不同。

先看看菏澤，它的首套、二套比例都降低的原因很簡單。

（來源：克而瑞上海）

作為“中國拆遷第一市”，菏澤過去的棚改量實在是太大了，光是2017年時棚改計劃開工量就高達18.2萬套，直到近兩年才好上一些。

這讓菏澤有了大量貨幣進入樓市，本地家庭人均好幾套房，將購買力消耗一空。

根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2021年，菏澤有著約960萬平米的待銷面積，它去化周期，可能需要三年以上了。

菏澤選擇首套、二套都降低首付比例，確實是為了讓樓市活起來，希望加快一點去化的速度。

實際上，這不是菏澤第一次在樓市里先進行調(diào)整了。

2018年12月，菏澤也是在那一輪調(diào)控中首個取消限售的城市，就是為了救市。

我們可以仔細(xì)看一下，重慶、贛州和菏澤的情況有微妙的不同，它們對二套房沒有降低首付比例。

無論是重慶，還是贛州，它們?nèi)ツ甑耐僚那闆r，還都算不錯。

尤其重慶的主城區(qū)房子一直去化周期特別短，只是區(qū)縣難賣而已，再結(jié)合銀行放貸情況，這兩個城市全部都只是在首套房處降低了首付比例。

重慶和贛州的目的不言而喻：讓剛需者能更早買得起房。

南寧確實和菏澤一樣，存在供應(yīng)量太足的情況，整個樓市房子賣不出去，土地市場也啞火了。

它采取的措施其實比較溫和，只是將公積金貸款的首付比降低。

此外，還提升了公積金貸款的額度，首套最高額度從60萬元提升到了70萬元，二套最高額度從50萬元提升到了60萬元。

比起其他城市來說，受眾面太窄了。

這可能更是一個積極的信號，一步先行的試探。

接下來可能看情況，和其他城市一樣進一步放松商貸。

佛山的限購區(qū)的貸款依舊卡得很嚴(yán)格，只有非限購地區(qū)開始松動，雖然有傳言說是為了成交量，但應(yīng)該也是讓非限購地區(qū)的市場活躍起來。

每個城市的目的不太相同，不過相同的是，首付比例的下調(diào)引起的效應(yīng)會非常大，能更容易讓房地產(chǎn)市場交易“活”起來。

03

即使首付降低了，也不一定能真的讓當(dāng)?shù)貥鞘袛[脫困境。

首付能夠降低多少，是有限制的。

我們目前的首付比例，是根據(jù)2016年央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的通知提出的。

當(dāng)時規(guī)定的是原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，也就是說最低可低至20%。

降到20%就已經(jīng)是最低了，降無可降。

一個城市房地產(chǎn)救市最有效的手段就是降價，但是最無效的手段同樣也是降價，越降越?jīng)]人買。

人們都知道這地方樓市困難了，反而不敢再買。

在降低首付之前，曾經(jīng)有不少城市出臺過變相降首付的行為，比如首付分期、首付返現(xiàn)金、甚至0首付現(xiàn)象，后續(xù)效果都不太好。

因此，歷史庫存較大的菏澤、樓市轉(zhuǎn)冷的南寧等城市，要想通過降首付比例來救市，實在是太難了。

（來源：財聯(lián)社）

最“損”的是，不少媒體去采訪了樓市一直比較火的城市，發(fā)現(xiàn)這些城市的首套房貸的比例依舊沒變，可想而知，人們對降低首付比的城市是什么看法。

不過，并不是說降低首付比例一點好處都沒有，這些城市，更重要的是傳遞給了整個樓市一個積極的信號。

對房地產(chǎn)貸款的限制不再嚴(yán)格，后續(xù)可能會有更多的城市加入。

這一次不經(jīng)過央行和銀監(jiān)會，直接由各地自行調(diào)整，說明了房地產(chǎn)貸款更寬松。

尤其是首套住房貸款的首付比例降低，也說明了未來會更加支持剛需購房，剛需可以加緊上車了。

不過需要注意的是，即使首付降低了，我們也要根據(jù)城市來判斷該不該買。

04

更多城市開始降低首付了，能不能買

即使未來有更多的城市加入到降首付的行列中，也不是所有城市都值得購買的。

第一，如果只降低了首套住房的首付比例的城市，那么可以買。

這是該城市釋放的對剛需的一大利好

第二，如果是首套房、二套房首付比例同時降低的城市，那么盡量不要買。

這種城市通常來說庫存量非常大，它是為了盡快清庫存才開始放松的，以后只會越來越放松。

未來它的二手房既難賣，也賣不出價格。

至于我們想要買的那些熱門城市，一時半會兒輪不到它們來降低首付比例。

不過最后說一句，如果一個城市突然開始降低首付，這總歸不是一個特別好的信號，我們退一萬步想想，如果不是迫不得已，為啥要降低首付呢，對不

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