摘要

2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場開始進入筑底階段。同時，根據(jù)對以往十年兩輪大周期的分析，政策方面也出現(xiàn)了筑底的傾向。政策筑底、銷售筑底的傾向已經(jīng)出現(xiàn)，但市場企穩(wěn)仍需時間。國家發(fā)改委有關(guān)負責人日前關(guān)于“政策發(fā)力要適當靠前”的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣需要政策的支持。

01

剔除去年高基數(shù)及今年春節(jié)因素影響，1月新房市場進入筑底階段

受去年高基數(shù)因素的影響，2022年1月全國重點66城[1]商品住宅成交面積為1711萬平方米，同比下降4成。從較長的周期來看，2022年1月成交量的絕對值已經(jīng)接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判斷新房市場開始進入筑底階段。1月多地延續(xù)去年年底的政策趨勢，主要集中在落戶門檻降低、增加購房補貼、公積金貸款門檻降低以及預(yù)售資金監(jiān)管激勵措施等方面。

此外，從貝殼新房指數(shù)看2022年1月的價格指數(shù)與去年12月持平，新房價格整體持續(xù)下滑的趨勢也轉(zhuǎn)向了平穩(wěn)。

02

地產(chǎn)調(diào)控政策平穩(wěn)向好，出現(xiàn)政策筑底傾向

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，過去十年共出現(xiàn)兩次市場筑底過程，分別為“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，這兩次分別處于全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場筑底回調(diào)過程中均伴隨一系列調(diào)控政策，拉動增速水平止跌回穩(wěn)。此類政策在信貸方面出現(xiàn)了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關(guān)政策的調(diào)整，最后傳導至商業(yè)貸款。

2014年-2015年：2014 年全國商品房銷售面積增速處于下行區(qū)間，同年9月信貸利率下調(diào)、10月公積金門檻降低、2015年8月公積金首付比例下調(diào)、9月商貸首付比例下調(diào)。2015年底中央連續(xù)強調(diào)去庫存，釋放出強烈的政策信號，各地紛紛出臺去庫存調(diào)節(jié)政策。

2020年-2021年：2020年受疫情影響，為穩(wěn)定經(jīng)濟、紓解企業(yè)困難，1月LPR利率下滑、2月部分城市公積金可貸額度上浮并延長貸款最長年限、2月商業(yè)貸款首付比例下降。

在市場筑底時，調(diào)控政策往往是先利率、再是公積金，進而向商貸方向傳導。由此判斷，公積金調(diào)控是前兩次市場筑底回調(diào)過程中的先行調(diào)控信號之一，當前政策的筑底過程或在進行。

由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售行情的回暖，預(yù)計下半年開始房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解。同時需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿過程將長期持續(xù)，在頂住短時間高壓之后，調(diào)整運營模式、調(diào)整負債結(jié)構(gòu)將是一個較長期的過程。目前已經(jīng)出現(xiàn)了前期“暴雷”的房企逐步恢復(fù)銷售、恢復(fù)運營的情況，這對目前房地產(chǎn)行業(yè)來說也是一個具有示范意義案例。

03

預(yù)計政策調(diào)整將由低能級城市向高能級城市過渡

從近期市場表現(xiàn)來看，全國商品房銷售面積同比連續(xù)10個月下滑，市場預(yù)期低迷。1月央行下調(diào)LPR，北海、南寧、自貢和福州分別出臺了公積金調(diào)控政策，降低公積金購房門檻，這或為市場筑底過程中的再一次回調(diào)信號，未來將向商貸方面?zhèn)鲗?，這符合歷史調(diào)控傳導規(guī)律，也有利于在“房住不炒”的基調(diào)下釋放剛性購房需求，促進房產(chǎn)市場良性循環(huán)。

從公積金放寬政策的城市分布來看，呈現(xiàn)由低線級向高線級城市傳導趨勢，當市場節(jié)奏失衡，庫存壓力較大的三四線城市往往感知更為明顯，率先出臺調(diào)節(jié)政策，隨著市場預(yù)期的持續(xù)下降，放寬型調(diào)控政策逐漸向高能級城市過渡，以近兩年分線級公積金調(diào)控頻次來看，三四線城市調(diào)控頻次呈下降走勢，而二線城市呈上升走勢，未來此趨勢或?qū)⒀永m(xù)。

近期，寧波出臺利好多子家庭的公積金貸款政策，北京首次將舊改納入公積金提取范疇，這主要為地方政府助力國家政策落地。近年來人口老齡化問題凸顯，為促進人口均衡，2021年出臺三孩政策；“十二五”以來，城市更新被多次提及，十四五期間城市更新更是上升到了國家戰(zhàn)略層面，它是促進土地、資源集約利用，推進新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。此類政策往往由高能級城市向低能級城市過渡，某種程度來講，高能級城市往往還肩負著引領(lǐng)和示范的作用，未來此類調(diào)控或?qū)⒃诟喑鞘姓归_。

當前新房市場開始進入筑底階段，從調(diào)控傳導路徑來看，以往調(diào)控政策往往是先利率、再是公積金，進而向商貸方向傳導，當前多地出臺公積金調(diào)控政策，未來或?qū)⑾蛏藤J方向傳導。從調(diào)控城市分布來看，預(yù)計政策調(diào)整將由低能級城市向高能級城市過渡。國家發(fā)改委有關(guān)負責人日前關(guān)于“政策發(fā)力要適當靠前”的表態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣需要政策的支持。

關(guān)鍵詞： 跡象 新房 壓力